ブログ

不動産売却の税金マニュアル｜特別控除・経費計上・申告時期

はじめに

「家を売ったら、ものすごい金額の税金がかかるのでは？」

「売ったお金がそのまま手元に残るわけじゃないの？」

我孫子市内で不動産の売却を検討されているお客様から、このような不安の声をよく伺います。確かに、日本の税制は複雑で、知っているかどうかで支払う金額に数百万円もの差が出ることがあります。しかし、恐れることはありません。不動産売却における税金は、仕組みさえ理解してしまえば、多くの「特例（逃げ道）」が用意されているからです。

本記事では、我孫子で創業以来、多くのお客様の資産整理をお手伝いしてきた晃南土地が、難解な税金の話をどこよりも分かりやすく解説します。全11章にわたる完全マニュアルの前半となる今回は、税金の基礎構造から、最強の節税策である「3,000万円特別控除」、そして意外と知られていない「経費」の範囲について、約6,000文字で徹底解剖します。

第1章：売却時にかかる税金の正体｜「儲け」が出た時だけ払うもの

まず大前提として、不動産を売ったからといって、必ずしも高額な税金がかかるわけではありません。売却にかかる税金は、大きく分けて「手続きにかかる税金（少額）」と「利益にかかる税金（高額）」の2種類があります。

1. 必ずかかる税金（印紙税・登録免許税）

これは利益の有無に関わらず、手続き上必要になるコストです。

• 印紙税：売買契約書に貼る収入印紙代です。売却金額によって異なりますが、一般的な我孫子の戸建て（1,000万円〜5,000万円）であれば、軽減税率適用で1万円〜3万円程度です。
• 登録免許税：抵当権（住宅ローン）が残っている場合、それを消すための「抵当権抹消登記」にかかる税金です。不動産1個につき1,000円（土地と建物で2,000円）と少額です。

2. 儲かった時だけかかる税金（譲渡所得税・住民税）

これが本記事のメインテーマです。「買った時よりも高く売れた」、あるいは「減価償却を考慮しても利益が出た」場合にのみ課税されます。

この利益のことを「譲渡所得（じょうとしょとく）」と呼びます。

重要ポイント

売却代金そのものに課税されるわけではありません。「売却代金」から「取得費（買った値段）」と「譲渡費用（売るための経費）」を引き、残った「利益」に対して課税されます。

つまり、我孫子でバブル期に5,000万円で買った家を2,000万円で売ったような「損をした（売却損）」ケースでは、この税金は一切かかりません（※確定申告も原則不要ですが、損益通算をする場合は必要）。

給与所得とは「別枠」で計算する

サラリーマンの方にとって重要なのは、この譲渡所得は、会社のお給料（給与所得）とは合算されず、切り離して計算される「分離課税」だということです。

「家を売って利益が出たから、来年の保育料が跳ね上がるかも？」といった心配は、住民税の計算上影響が出る可能性がありますが、所得税の税率自体（累進課税）には影響しません。

第2章：いくら払う？譲渡所得税の計算式を完全分解

では、具体的にどうやって税金が決まるのか、その計算式を見てみましょう。一見難しそうですが、要素は3つだけです。

基本の計算式

$$課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － （取得費 ＋ 譲渡費用） － 特別控除$$

$$税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所有期間による）$$

この式の各項目を、我孫子の事例に当てはめて解説します。

① 譲渡価額（売った金額）

買主様から受け取った売買代金の総額です。固定資産税の清算金もここに含まれます。

② 取得費（買った金額＋α）

ここが最大のポイントです。土地と建物の購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料や登記費用も含まれます。

ただし、建物部分は古くなると価値が減るため、「減価償却費（げんかしょうきゃくひ）」を差し引く必要があります。

• 土地：購入時の価格そのまま。
• 建物：購入時の価格 － 経過年数分の減価償却費。

【落とし穴】取得費がわからない場合

先祖代々の土地など、いくらで買ったか証明する書類（契約書など）がない場合、「売却金額の5％」を取得費とみなす「概算取得費」というルールが適用されます。

例：3,000万円で売れたのに、取得費が150万円（5%）にしかならず、残りの2,850万円が利益とみなされ、莫大な税金がかかってしまいます。晃南土地では、古い契約書探しのアドバイスや、合理的な取得費の算出サポートも行っています。

③ 譲渡費用（売るための経費）

仲介手数料、印紙代、測量費、解体費などです。（詳しくは第5章で解説）

④ 特別控除（特例）

マイホームを売った場合の「3,000万円控除」などがこれに当たります。これを引いて、最終的な利益（課税譲渡所得）がゼロ以下になれば、税金は0円です。

第3章：税率が変わる「5年」の壁｜短期譲渡と長期譲渡の違い

計算された利益（譲渡所得）に対して掛けられる「税率」は一定ではありません。物件を所有していた期間によって、天国と地獄ほどの差があります。

2つの区分と税率

区分	所有期間	所得税	住民税	合計税率
短期譲渡所得	5年以下	30.63%	9%	39.63%
長期譲渡所得	5年超	15.315%	5%	20.315%
（※所得税には復興特別所得税2.1%を含む）

このように、5年を超えているかどうかで、税金が約2倍も違います。

例えば、1,000万円の利益が出た場合：

• 5年以下で売却：税金 約396万円
• 5年超で売却：税金 約203万円その差は約193万円。車一台分もの違いが出ます。

「所有期間」の数え方の罠

ここで最も注意が必要なのが、「5年」のカウント方法です。「買った日から売った日までの実期間」ではありません。

**「売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているか」**で判定されます。

【シミュレーション】

• 取得日：2020年4月1日
• 売却日：2025年6月1日

実期間は「5年2ヶ月」なので長期譲渡になりそうですが、

判定日（2025年1月1日）時点では「4年9ヶ月」となるため、短期譲渡扱いになります。

この場合、2026年の1月1日以降に売却すれば、長期譲渡となります。

我孫子で住み替えを検討中の方で、購入から日が浅い方は、この「お正月を何回またいだか（6回目が目安）」を意識することで、手取り額を大きく増やせる可能性があります。

第4章：3,000万円特別控除の最強活用術｜マイホーム売却の切り札

「利益が出たら20%も税金を取られるのか…」と落胆するのは早いです。居住用財産（マイホーム）を売却する場合、国は強力な減税措置を用意しています。それが「3,000万円特別控除」です。

どんな制度？

譲渡所得（利益）から、最大3,000万円を差し引くことができます。

つまり、利益が3,000万円までなら、税金は0円になります。

我孫子の一般的な戸建てやマンションの売却益が3,000万円を超えることは稀（バブル期の購入を除く）ですので、この特例を使えば、ほとんどの方が非課税になります。

適用を受けるための主な要件

1. 自分が住んでいる家屋を売ること（投資用アパートや別荘は不可）。
2. 以前に住んでいた家の場合、住まなくなってから3年目の年末までに売ること。
   • 例：2022年4月に我孫子から転勤で引っ越した → 2025年12月31日までに売ればOK。
3. 売った相手が、配偶者や直系血族（親・子）などの特別な関係でないこと。
4. 前年や前々年に、この特例を使っていないこと（3年に1回しか使えない）。

夫婦共有名義なら「ダブル控除」で6,000万円

この3,000万円は「人」ごとの枠です。もし、土地・建物が夫婦それぞれの共有名義（持ち分1/2ずつ等）であれば、夫婦それぞれが申告することで、合計最大6,000万円まで控除できます。

近年、我孫子でも地価が上昇しているエリアがありますが、6,000万円の控除枠があれば、大規模な豪邸の売却でもほぼカバー可能です。

【要注意】住宅ローン控除との「併用不可」問題

この特例は最強ですが、副作用があります。それは、売却後の新居購入で**「住宅ローン控除」が使えなくなる**（入居した年とその前2年・後3年の間）という点です。

• A：今の家で3000万円控除を使って税金をゼロにする
• B：今の家の税金は払って、新居で住宅ローン控除（最大数百万円）を受ける

このAとB、どちらが得になるかは、それぞれの金額による詳細なシミュレーションが必要です。

一般的に、売却益が少額（数百万程度）なら、3000万円控除を使わずに税金を払い、新居で住宅ローン控除を受けた方がトータルで得するケースが多いです。晃南土地では、この「損得分岐点」の計算もお手伝いしています。

第5章：「経費」にできるもの・できないものリスト｜領収書を捨てないで！

譲渡所得を減らす（＝税金を減らす）ためのもう一つの方法は、「譲渡費用（経費）」をもれなく計上することです。しかし、何でもかんでも経費にできるわけではありません。税務署が認めるラインを正しく理解しましょう。

経費として認められるもの（○）

基本ルールは「売却するために直接かかった費用」です。

項目	詳細	備考
仲介手数料	不動産会社に支払った手数料	最も大きな経費です。
印紙税	売買契約書に貼った印紙代	売主負担分のみ。
測量費用	土地家屋調査士に払った確定測量費	土地売却に必須の費用として認められます。
解体費用	古家を解体して更地渡しにした費用	売買契約後に解体した場合に限るケースが多いです。
違約金	借家人を出て行かせるための立退料	賃貸併用住宅などを売る場合。
リフォーム費	売却のために行ったリフォーム費用	買主の要望で行ったものなど、「売却価額を増加させるため」のもの。

経費として認められないもの（×）

「売るため」ではなく「日常生活や維持管理のため」の費用は認められません。

項目	詳細	理由
引越し費用	新居への運搬費	個人の生活上の費用とみなされます。
不用品処分費	家財道具の廃棄費用	ゴミ処理代は原則NGですが、建物解体に伴う残置物撤去は認められる場合があります。
ハウスクリーニング	一般的な清掃費用	「維持管理費」とみなされることが多いです。（※売却条件に含まれる場合は要相談）
固定資産税	所有期間中の税金	維持費なので経費にはなりません。
抵当権抹消登記費	司法書士への報酬	「売るため」ではなく「ローンを返すため」の手続きなので、原則入りません。

領収書がないと認められない

これらの経費を申告するためには、必ず「領収書」が必要です。

「確かに払ったけど領収書をなくした」という場合、振込明細や請求書で代用できることもありますが、税務署から否認されるリスクが高まります。

我孫子での売却活動中に発生したレシートや書類は、専用のファイルを作って全て保管しておくことを強くお勧めします。特に、数十年前に購入した時の契約書や領収書が見つかれば、第2章で触れた「取得費」を証明でき、数百万円単位の節税に繋がることもあります。

---

⚡我孫子/柏/流山/印西+東京エリアで不動産の売却をお考えの方へ⚡
あなたの不動産『晃南土地』が活用のお手伝い💪をいたします！
【不動産売却の流れを図解した、お役立ちページ（弊社サイト）はこちらから】

---

第6章：我孫子の空き家問題を解決する「相続空き家の3,000万円特別控除」

我孫子市内で特に相談が増えているのが、「親が亡くなり、実家が空き家になってしまった」というケースです。こうした相続した空き家を売る際にも、一定の条件を満たせば「3,000万円特別控除」が使えます。これは通常のマイホーム特例とは別の制度で、要件が少し厳しくなっています。

適用される3つのハードル

この特例を使うためには、以下の条件を全てクリアしなければなりません。

1. 「昭和56年5月31日以前」に建築された家屋であることいわゆる「旧耐震基準」の建物が対象です。我孫子の古い団地や戸建てはこの年代のものが多いため、対象になる可能性が高いです。
2. 相続開始の直前まで、親が一人暮らしをしていたこと同居していた場合は対象外です（※要介護認定を受けて老人ホームに入所していた場合などの例外規定あり）。
3. 「耐震リフォーム」をするか、「解体して更地」にして売ること旧耐震のままでは危険なので、安全な状態にして流通させなさい、という国のメッセージです。実務上は、解体して更地渡しにするケースが圧倒的に多いです。

期限は「相続から3年目の年末」まで

この特例にも期限があります。相続開始（お亡くなりになった日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。

「とりあえず数年は放置しよう」と思っていると、この大きな節税チャンスを逃してしまいます。税金が数百万円変わる可能性がありますので、空き家の処分はスピード勝負です。

第7章：長く住んだご褒美｜「10年超所有」の軽減税率の特例

マイホームを売った年の1月1日時点で、所有期間が「10年」を超えている場合、第3章で解説した「長期譲渡所得（約20%）」よりもさらに低い税率が適用されます。これを「マイホームの軽減税率の特例」と呼びます。

驚きの低税率「約14%」

通常20.315%の税率が、以下のようになります（課税譲渡所得6,000万円以下の部分）。

• 所得税：10.21%
• 住民税：4%
• 合計：14.21%

3,000万円控除と「併用」できる

この特例のすごいところは、第4章の「3,000万円特別控除」とダブルで使える点です。

例えば、我孫子で長く住んだ家を売り、4,000万円の利益が出たとします。

1. まず3,000万円を引く → 残り1,000万円
2. 残りの1,000万円に軽減税率（14.21%）をかける → 税金は約142万円

もし特例がなければ、4,000万円×20.315%＝約812万円の税金です。

その差額は約670万円。これを知っているかいないかで、老後の資金計画が激変します。

第8章：売って損した時の救済措置｜「譲渡損失の損益通算」

ここまでは「儲かった話」でしたが、逆に「買った時より安くしか売れなかった（売却損が出た）」場合はどうなるのでしょうか。

原則として税金はかかりませんが、さらに一歩進んで、給与所得などの他の所得から赤字分を差し引き、納めすぎた税金を取り戻せる制度があります。これを「損益通算（そんえきつうさん）」と呼びます。

住宅ローンが残っている場合の特例

特に、買い替えで「売った金額よりも住宅ローンの残債の方が多かった（オーバーローン）」場合などに使えます。

【仕組みのイメージ】

• 給与所得：年収600万円
• 不動産譲渡損失：▲500万円
• 課税される所得：600万 － 500万 ＝ 100万円

本来600万円に対してかかっていた所得税・住民税が、100万円に対する税額まで激減します。サラリーマンの方であれば、確定申告をすることで、源泉徴収された税金が「還付金」として戻ってきます。

赤字を繰り越せる「繰越控除」

さらに、その年だけでは引ききれないほど大きな赤字が出た場合、最長で3年間にわたって赤字を繰り越すことができます（合計4年間）。

これにより、売却した翌年以降の住民税も大幅に安くなる可能性があります。

「損して得取れ」ではありませんが、我孫子でバブル期に高値で購入された物件を手放す際は、この制度が大きな生活防衛策となります。

第9章：確定申告はいつ？｜我孫子市民の申告スケジュールと場所

特例を使って税金をゼロにする場合でも、損益通算で税金を取り戻す場合でも、必ず「確定申告」が必要です。「税金が出ないから申告しなくていい」というのは間違いですので注意してください（※3,000万円控除などは、申告することが適用の条件です）。

申告時期：翌年の2月16日〜3月15日

不動産を売却した翌年のこの期間に手続きを行います。

会社員の方は普段、年末調整で税金計算が終わっているため馴染みがないかもしれませんが、不動産売却に関する申告は会社ではやってくれません。自分で行く必要があります。

我孫子市民の管轄は「松戸税務署」

ここが間違いやすいポイントです。我孫子市役所では確定申告の相談会などを行っていますが、管轄の税務署は「松戸税務署（松戸市小根本）」になります。

申告期間中は、松戸のキテミテマツド（旧伊勢丹）などに特設会場が設けられることが多いですが、非常に混雑します。

最近はスマホやパソコンを使った「e-Tax（電子申告）」が推奨されています。マイナンバーカードがあれば自宅から申告できますので、ぜひチャレンジしてみてください。

用意すべき書類リスト

• 譲渡所得の内訳書（税務署に用紙あり）
• 売買契約書のコピー（売った時・買った時の両方）
• 仲介手数料や印紙代の領収書コピー
• 登記事項証明書
• 住民票（特例を使う場合）

第10章：納税のタイミングに注意｜お金を使い込んでしまう前に

確定申告が終わると、いよいよ納税です。税金の種類によって支払う時期が異なるため、資金管理に注意が必要です。売却代金をすべて新しい家の購入や借金返済に使ってしまい、「税金が払えない！」という事態にならないようにしましょう。

1. 所得税（国税）

• 時期：3月15日まで（確定申告の期限と同じ）
• 方法：現金納付、振替納税（4月下旬引き落とし）、クレジットカード納付など。申告書を出しても、税務署から「納付書」は送られてきません。自分で納付書を書いて払うか、口座振替の手続きをする必要があります。

2. 住民税（地方税）

• 時期：5月〜6月頃
• 方法：
  • 普通徴収：自宅に納付書が届き、4回（6月・8月・10月・翌1月）に分けて支払う。
  • 特別徴収：会社員の場合、6月以降の給料から天引きされる金額が増える形で調整される。

特に住民税は、売却から半年以上遅れてやってくるため、「忘れた頃に来る高額請求」となりがちです。利益の約5%分は、別口座にプールしておくことを強くお勧めします。

第11章：まとめ｜税金対策は「売る前」の準備が9割

不動産売却にかかる税金について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。

「3,000万円控除」や「10年超所有の軽減税率」など、知っているだけで数百万円得する制度がたくさんあります。しかし、これらの特例には「家を取り壊す前に写真を撮っておく必要がある（空き家特例）」など、売却活動を始める前や、契約前に準備しておかなければならない要件も数多く存在します。

晃南土地の「税金・査定」同時サポート

私たち晃南土地は、税理士ではありませんので、個別の税務申告書の作成代行はできません。しかし、我孫子エリアの不動産実務のプロとして、「あなたのケースではどの特例が使えそうか」「手取り額を最大化するには、どのタイミングで売るべきか」という戦略的なアドバイスを行うことは可能です。

また、提携している地元の詳しい税理士の先生をご紹介することもできます。

「まずは手取りがいくらになるか知りたい」という方は、査定のご依頼と合わせて、お気軽にご相談ください。複雑な税金の話も、お客様の状況に合わせて噛み砕いてご説明いたします。

正しい知識を持って、賢く資産を現金化しましょう。

---

晃南土地は皆様からのお問い合わせ・ご来店予約をお待ちしております

不動産に関するお悩みや疑問、私たちに話してみませんか？ あなたの状況に合わせて、2つの窓口をご用意しております。

【まずは無料で相談内容を送りたい方へ】
お問い合わせフォームが開きます

いきなりお店に行くのは緊張する、という方もご安心ください。 どんな些細なことでも、まずはこちらのフォームからお気軽にご質問いただけます。（別ページが開きます）

---

【直接会って、しっかり相談したい方へ】
来店予約のカレンダーページが開きます

「お店で相談したほうが早いかも」「具体的に話を進めたい！」という方は、こちらから来店日時をご予約ください。

---

【お問い合わせ・ご予約はこちら】
公式サイト：https://kounantoti.co.jp/
電話番号：04-7182-6662
お問い合わせフォーム：https://kounantoti.co.jp/contact/inquiry/
ご来店予約フォーム：https://kounantoti.co.jp/contact/reserve/

---