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我孫子の決済・引渡し完全ガイド｜残代金・固定資産税清算

はじめに

不動産売買契約が無事に終わっても、まだ気は抜けません。不動産取引における最大のクライマックス、それが「決済（残代金の支払い）」と「引渡し（鍵の受領）」です。契約から1〜2ヶ月後に行われるこの手続きをもって、晴れて売主様の手から買主様へと所有権が移転します。

しかし、多くのお客様にとって、数千万円もの大金が動き、司法書士や銀行担当者が一堂に会する決済の場は、人生で初めての経験ばかり。「何を用意すればいい？」「固定資産税はどうやって分けるの？」といった不安の声が、我孫子駅前の晃南土地にも数多く寄せられます。

本記事では、我孫子エリアで数多くの取引をサポートしてきた晃南土地が、決済と引渡しの当日の流れ、必要書類、そして複雑なお金の清算方法について、全11章にわたり徹底解説します。まずは、失敗が許されない当日に向けた「準備と基礎知識」の前半パートです。

第1章：不動産取引のゴール「決済・引渡し」とは？我孫子の実務基本

不動産の売買において、「契約」と「決済」は別の日に行われるのが一般的です。契約時は手付金（価格の5〜10%）のみを授受し、残りの金額（残代金）を支払うのが決済の日です。この日を境に、物件の所有権は完全に買主様のものとなり、固定資産税などの負担義務も切り替わります。

契約から引渡しまでの期間

通常、契約から引渡しまでは1ヶ月〜3ヶ月程度の期間が空きます。この間に、買主様は住宅ローンの本審査を通し、銀行との金銭消費貸借契約（金消契約）を結びます。一方、売主様は引越しの準備、測量の確定、既存ローンの抹消手続きなどを進めます。

我孫子での取引実務では、買主様のローン審査がスムーズに進めば約1ヶ月半、売主様の測量や荷物撤去に時間がかかる場合は3ヶ月程度を見ておくのが一般的です。

「同時履行」の大原則

決済の日は、「代金の支払い」と「物件の引渡し（所有権移転登記）」を同時に行わなければなりません。これを同時履行の原則と呼びます。

「お金は払ったけど登記が変わっていない」「登記は変えたけどお金が振り込まれない」といったトラブルを未然に防ぐため、司法書士という法律の専門家が立会い、厳格な確認のもとで手続きが進められます。

当日の所要時間と場所

我孫子市内での取引の場合、所要時間は概ね1時間〜2時間です。

場所は、原則として「買主様が融資を受ける銀行の支店」で行われます。例えば、千葉銀行我孫子支店、京葉銀行天王台支店、あるいは都内のメガバンクなどが会場となります。現金の持ち運びリスクを避けるため、銀行の振込機能を使ってその場で送金処理を行うためです。

第2章：売主・買主別「必要書類」完全チェックリスト｜我孫子で慌てないために

決済当日に忘れ物をすると、最悪の場合、手続きが中止となり、延滞損害金が発生したり、取引自体が白紙になったりする恐れがあります。我孫子の不動産取引において必須となる書類をリストアップしました。直前になって慌てないよう、1週間前には揃えておくことが重要です。

【売主様】権利証と印鑑証明が命

売主様にとって最も重要なのは、「本当にこの人が所有者である」ことを証明する書類です。

• 権利証（登記済証）または登記識別情報通知
  物件の所有者であることを証明する最重要書類です。平成17年以降に取得した物件の場合は、12桁のパスワードが隠された「登記識別情報通知」になっています。紛失している場合は、事前に司法書士による「本人確認情報」の作成が必要となり、数万円〜の追加費用と時間がかかるため、早めの確認が必要です。
• 印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
  所有権移転登記に使用します。我孫子市役所や各行政サービスセンターで取得できます。発行から3ヶ月以内のものでなければ法務局で受け付けてもらえませんので、契約時に取ったものが期限切れになっていないか注意してください。
• 実印
  印鑑証明書と同じハンコです。当日は何度も捺印します。
• 身分証明書
  運転免許証やマイナンバーカードなど、顔写真付きのものが望ましいです。
• 鍵（全ての鍵）
  玄関だけでなく、勝手口、物置、門扉などの鍵を全て揃えます。紛失している場合は、事前にその旨を引渡し時に伝えます。
• 通帳・銀行印
  残代金が振り込まれる口座の通帳です。着金確認をその場で行うため必要です。

【買主様】住民票と資金の準備

買主様は、登記上の住所を確定させる書類と、支払い能力の準備が必要です。

• 住民票（世帯全員・本籍記載なし）
  新住所（購入物件の住所）に移してから登記するか、現住所のままで登記するかによってタイミングが異なります。我孫子市外から転入される方は特に注意が必要です。住宅ローンを利用する場合、銀行から「新住所の住民票」を求められるケースが多いため、決済前に住民異動の手続き（転出・転入）を行うのが一般的です。
• 実印・印鑑証明書
  住宅ローンの設定（抵当権設定）に必要です。現金購入の場合は認印でも可能なことがありますが、実印を持参するのが無難です。
• 身分証明書
  本人確認のため必須です。
• 通帳・銀行印
  諸費用や端数の支払い、振込手続きのために使用します。

晃南土地のサポート体制

必要書類はケースバイケースで異なります（例：相続登記が未了の場合や、権利者が海外在住の場合など）。私たち晃南土地では、決済の2週間前には詳細な「案内書」を作成し、担当者が一つひとつチェックを行いますのでご安心ください。

第3章：当日のシミュレーション｜我孫子の銀行に集合してから解散まで

いよいよ決済当日です。どのような流れで進むのか、我孫子駅前の銀行の一室で行われる実際のシーンをイメージして解説します。

1. 集合・本人確認（AM 10:00〜）

売主様、買主様、仲介業者（晃南土地）、司法書士、銀行担当者が応接室に集まります。

まずは司法書士が、売主様・買主様の本人確認と意思確認を行います。「我孫子市本町の〇〇の物件を売買することに間違いありませんか？」といった質問がなされ、権利証などの書類チェックが行われます。

2. 登記書類への署名・捺印（AM 10:15〜）

司法書士が作成した委任状や登記原因証明情報などの書類に、実印を押していきます。

この段階で、司法書士は「書類は揃った。これで登記ができる」と判断し、銀行担当者に「融資実行（お金を出してもOK）」の合図を出します。

3. 融資実行・残代金の支払い（AM 10:30〜）

買主様の口座に、銀行から住宅ローンのお金が一括で振り込まれます（融資実行）。

その直後、買主様は「振込伝票」を書き（最近はタブレット操作の場合も）、売主様の口座へ残代金を振り込みます。同時に、司法書士への報酬、仲介手数料、固定資産税の清算金などもそれぞれの支払先に振り込みます。

注意点：着金までの待ち時間

銀行内での処理や、他行への送金には時間がかかります。混雑状況によっては30分〜1時間ほど「待ち時間」が発生します。この間、不動産に関する雑談や、近隣情報の交換などをして和やかに過ごすことが多いです。

4. 着金確認・領収証の授受（AM 11:30〜）

売主様の通帳に残代金が入金されたことが確認できたら、売主様から買主様へ「領収証」を渡します。これで代金の支払いは完了です。

5. 鍵の引渡し・解散（AM 11:45〜）

最後に、売主様から買主様へ「物件の鍵」と「建築確認済証などの関係書類」を渡します。

晃南土地の担当者が「引渡し完了確認書」を読み上げ、双方が署名捺印して終了です。

「おめでとうございます！」と拍手が起こり、解散となります。その後、司法書士はすぐに法務局へ向かい、登記申請を行います。

第4章：動くお金は「物件価格」だけではない｜残代金と諸費用の内訳

決済当日に支払うお金は、「売買代金から手付金を引いた残り」だけではありません。我孫子での取引においても、諸費用を含めると数百万円単位のお金が動きます。何にいくら払うのか、内訳を整理しましょう。

支払う項目のリスト（買主様側）

1. 残代金（物件価格 － 手付金）
   これが最も大きな金額です。
2. 固定資産税・都市計画税の清算金
   （詳しくは第5章で解説）日割り計算した金額を売主様に支払います。
3. 管理費・修繕積立金の清算金（マンションの場合）
   同様に日割り計算します。
4. 司法書士への報酬・登録免許税
   所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる費用です。現金または振込で支払います。一般的な我孫子の戸建てで30万〜50万円程度が目安です。
5. 仲介手数料の残金
   契約時に半金、決済時に残りの半金を支払うのが一般的です。
6. 銀行の融資手数料・保証料
   住宅ローンを利用する場合、銀行に支払う手数料です。ローン金額から差し引かれる場合と、別途支払う場合があります。
7. 火災保険料
   引渡し日から補償を開始するため、この日までに支払いを済ませておく必要があります。

振込手数料は誰の負担？

原則として、支払う側（買主様）の負担となります。複数の振込先があるため、手数料だけで数千円かかることがあります。小銭が必要になる場面もあるため、数万円程度の現金を用意しておくと安心です。

第5章：固定資産税の清算ルール｜「起算日」は1月1日？4月1日？

不動産取引特有の慣習として、「固定資産税・都市計画税の清算」があります。これは法律で決まっているわけではなく、売買契約書に基づく慣習的な取り決めですが、金額が数万円〜十数万円になるため、トラブルになりやすいポイントです。

なぜ清算するのか？

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して、4月頃に1年分の納税通知書が届きます。

例えば、10月1日に引渡しが行われた場合、売主様はすでに1年分の税金を支払っている（または支払う義務がある）状態です。しかし、10月以降は買主様のものになるため、「10月1日〜12月31日までの分は、買主様が負担すべきだよね」という考えから、日割り計算して売主様にお金を返します。

我孫子を含む「関東」は1月1日起算

ここで重要なのが「1年の始まりをいつにするか」です。

• 関東方式（我孫子市など）：1月1日〜12月31日を1年とする。
• 関西方式：4月1日〜翌年3月31日を1年とする。

我孫子での取引では、ほぼ100%「1月1日起算」で行われます。

例えば、引渡し日が「8月1日」の場合：

• 売主様の負担期間：1月1日〜7月31日（212日分）
• 買主様の負担期間：8月1日〜12月31日（153日分）

年間の固定資産税額を365日で割り、それぞれの日数を掛けて算出します。この計算書は、通常、晃南土地の担当者が事前に作成し、金額を提示します。

領収証ではなく「清算金」

このお金は、あくまで売主・買主間でのやり取りです。買主様が納税するわけではありません（納税義務者はあくまで1月1日時点の売主様です）。

そのため、勘定科目は「公租公課（税金）」ではなく「売買代金の一部」として扱われることがあります。これは、投資用物件を購入する場合の経費計上で重要になりますが、居住用マイホームの場合はそこまで気にする必要はありません。

都市計画税も忘れずに

我孫子市街化区域内の物件には、固定資産税に加えて「都市計画税」も課税されています。これも同様に日割り清算の対象となります。

「思ったより高い！」と驚かないよう、事前に提示される「諸費用計算書」の清算金項目をしっかりチェックしておきましょう。

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第6章：買い替え特有の難所「引渡し猶予」｜お金は払うけど鍵はお預け？

通常、決済と引渡し（鍵の受け渡し）は同日同時刻に行われます。しかし、我孫子市内での住み替え（買い替え）案件では、特約として「引渡し猶予」が設けられるケースが少なくありません。

なぜ猶予が必要なのか？

売主様が、現在の自宅の売却代金を元手にして、次の新居への引っ越し費用や購入代金を支払う計画の場合です。

「今の家のお金が入らないと、引っ越し業者に支払いができない（＝引っ越せない）」というジレンマが発生します。

そこで、「先に代金を全額受け取り（決済）、所有権も買主様に移転するが、引っ越しのために数日間だけ売主様がそのまま住み続けることを認める」という契約を結びます。これが引渡し猶予です。

買主様のリスクと対策

買主様にとっては、「自分名義の家になったのに、まだ赤の他人が住んでいる」という不安定な状態です。万が一、売主様が居座ったり、火事を起こしたりしたら大変です。

そのため、晃南土地では以下の対策を徹底します。

1. 猶予期間は最短に：通常は数日〜1週間以内に設定します。
2. 鍵の管理：鍵は決済当日に売主様から「仲介業者（晃南土地）」が預かります。売主様には「引っ越し完了までの一時貸し出し」という形でスペアキーを1本だけ渡し、退去確認後に正式に買主様に全ての鍵を引き渡します。
3. 覚書（覚え書き）の締結：「〇月〇日までに必ず退去する。遅れた場合は1日あたり〇万円の損害金を支払う」といった厳しい条件を明記した書類を取り交わします。

第7章：鍵と暗証番号の継承｜「マスターキー」は全部ありますか？

決済の最後に行われるのが「鍵の引渡し」です。単に玄関の鍵を渡すだけではなく、セキュリティに関わる重要な情報を引き継ぐ儀式です。

鍵の種類と本数

• 玄関キー：最近のディンプルキーなどは、メーカー純正の「マスターキー（5本程度）」と、合鍵（スペアキー）があります。売主様は、手元にある全ての鍵を買主様に渡さなければなりません。「予備が見当たらないから後で郵送します」は防犯上NGです。
• 勝手口・物置の鍵：忘れがちですが、これらも必須です。
• エントランスのタグキー：マンションの場合、非接触のタグやカードキーがある場合は、その登録抹消と再登録の方法を管理会社に確認する必要があります。

暗証番号のリセット

盲点となるのが、設備機器の暗証番号です。

• 郵便ポスト（ダイヤル錠）：売主様が設定した番号（右に2回、左に1回など）を書面で伝え、引渡し後に買主様が変更等の処置を行います。
• 宅配ボックス：固定の暗証番号やカードがある場合、その引き継ぎ。
• ホームセキュリティ：セコムやアルソックなどの契約がある場合、解約または名義変更の手続きと、機器の操作コードの伝達が必要です。

第8章：残置物の最終確認｜「置いていきます」は親切か迷惑か

引渡しの原則は「完全な空室渡し（更地渡し）」です。しかし、決済が終わって現地に行ってみたら、予想外の物が残っていたというトラブルが我孫子でも散見されます。

許される残置物・許されない残置物

• エアコン・照明・カーテンこれらは「付帯設備表」で事前に「有り」となっていれば、置いていくのがルールです。逆に、売主様が「やっぱり新居で使うから」と勝手に外して持っていくと契約違反になります。
• 物置・庭石・植木鉢これらは原則「撤去」です。売主様が「便利だから使うだろう」と善意で残した物置でも、買主様にとっては「撤去費用がかかるゴミ」になることがあります。事前に「この物置は置いていって良いですか？」と合意が取れていない限り、決済日までに空っぽにしておく必要があります。

決済前の「現地立ち会い」の重要性

トラブルを防ぐため、決済の数日〜前日に、売主・買主・晃南土地の三者で「現地最終確認（立ち会い）」を行うことを推奨しています。

ここで、「ゴミが残っていないか」「境界標（杭）はちゃんとあるか」「給湯器は作動するか」を最終チェックします。もし不備があれば、決済日までに是正してもらうか、解決金の合意を取り付けます。

第9章：決済の「後」にやることリスト｜税務署と役所への届け出

無事に決済・引渡しが終わり、鍵を受け取ったら、それで全て終了ではありません。特に「税金」に関する手続きは、期限を過ぎると数百万円の損をする（控除が使えない）ことがあるため、カレンダーに予定を入れておきましょう。

【買主様】不動産取得税と住宅ローン控除

1. 不動産取得税の申告引渡しから数ヶ月後に、県税事務所から納税通知書が届きます。軽減措置（マイホーム特例）を受けるためには、期限内に申告書の提出が必要です。
2. 住宅ローン控除の確定申告入居した年の「翌年の2月16日〜3月15日」に、税務署で確定申告を行う必要があります。これを忘れると、毎年の所得税還付が受けられません。会社員の方も、初年度だけは自分で申告が必要です。

【売主様】譲渡所得の申告

不動産を売って利益が出た場合、または損失が出た場合（買い替え特例などを使う場合）、翌年の確定申告が必要です。

特に「3000万円特別控除」や「空き家特例」を使う場合は、申告をしないと適用されません。「税金がかからないから申告しなくていい」のではなく、「申告することで税金がかからなくなる」制度ですので、ご注意ください。

ライフラインの手続き（我孫子市の場合）

• 水道：我孫子市水道局へ、使用開始（買主）・中止（売主）の連絡をします。決済日を境に切り替えるのが一般的です。
• 電気・ガス：東京電力や東京ガス（またはプロパンガス会社）へ連絡します。特にプロパンガスの場合は、保証金の返還などがあるため、早めの連絡が必要です。

第10章：我孫子で実際にあったトラブル事例｜銀行が閉まる！

決済は時間との戦いです。銀行の送金システムは15時で止まります。過去にヒヤリとした事例をご紹介し、教訓とします。

事例1：月末（五十日）の銀行大混雑

決済日が月末の「25日」や「30日」の場合、銀行窓口は激混みです。

融資実行の手続きまではスムーズでしたが、買主様から売主様への送金処理に1時間以上かかり、着金確認ができたのが14時50分。あと10分遅れていたら、当日の引渡しができず、売主様の引っ越しトラックをキャンセルする大惨事になるところでした。

教訓：可能な限り、月末や五十日（ごとうび）を避けた日程設定を行う。

事例2：ネットバンキングの限度額オーバー

最近はスマホで振込を行う方も増えています。しかし、一般的な口座の「1日の振込限度額」は50万円や100万円に設定されています。

当日、数千万円を振り込もうとしてエラーになり、急いで窓口扱いに変更しようとしましたが、実印を持っていなかったため手続き不能に。

教訓：ネットバンキングを使う場合は、事前に限度額を「一時引き上げ」しておくか、窓口手続きを基本とする。

第11章：まとめ｜笑顔の「お疲れ様でした」を迎えるために

不動産の決済・引渡しは、売主様にとっては「思い出の詰まった家との別れ」、買主様にとっては「新しい生活の始まり」となる、非常に感情的かつ重要な一日です。

書類一枚の不備、振込一つのミスで、その場の空気が凍りつくこともあります。しかし、事前に完璧な準備をしておけば、何も恐れることはありません。

晃南土地のコミットメント

私たち晃南土地は、我孫子での数多くの取引経験から、どの銀行が手続きが早いか、どこの司法書士が信頼できるか、水道局への連絡タイミングはいつが良いかなど、細部まで熟知しています。

当日は、お客様が不安なくサインし、笑顔で鍵の受け渡しができるよう、私たちが黒子として全力でサポートいたします。

「わからないこと」があれば、どんな些細なことでも担当者にご質問ください。その一つの質問が、安心安全な取引への第一歩となります。

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