我孫子の土地査定の仕組み｜公示地価 / 路線価 / 固定資産税評価の違い
- 1. はじめに：我孫子の土地、その「値段」は一つではない？
- 2. 土地価格の基本「一物四価」とは？違いを一発理解する比較表
- 3. 指標1「公示地価」～国が認めた標準的な価格～
- 4. 指標2「相続税路線価」～税金計算のモノサシ～
- 5. 指標3「固定資産税評価額」～毎年の税金を決める数値～
- 6. プロの不動産会社はどう算出する？「取引事例比較法」の秘密
- 7. 我孫子ならではの「査定額」に響くプラス・マイナス要因
- 8. 「古家付き」の場合、解体費用は誰が持つ？査定への影響
- 9. ネットの「AI査定・一括査定」と「訪問査定」の決定的な違い
- 10. 「高い査定額」に騙されない！信頼できる不動産会社の選び方
- 11. まとめ：我孫子の土地査定は、地域を知り尽くした晃南土地へ
- ☺️晃南土地は皆様からのお問い合わせ・ご来店予約をお待ちしております
1. はじめに：我孫子の土地、その「値段」は一つではない？
「親から相続した我孫子の実家の土地、一体いくらで売れるんだろう？」
「固定資産税の通知書には2,000万円と書いてあるけれど、この金額で売れるってこと？」
現在、我孫子市内で土地の売却を検討されている方、あるいは将来のために資産価値を知っておきたい方にとって、最初にぶつかる大きな壁が「土地の価格の分かりにくさ」ではないでしょうか。
スーパーで売っている野菜や、家電量販店のテレビなら、「定価」や「店頭価格」という一つの明確な値段があります。しかし、不動産、特に土地には、同じ一つの場所であるにもかかわらず、目的によって全く異なる「4つの価格」が存在することをご存知でしょうか。
これを不動産業界では「一物四価（いちぶつよんか）」と呼びます。
- 実勢価格（時価）：実際に市場で売買される価格
- 公示地価（基準地価）：国や県が公表する標準的な価格
- 相続税路線価：相続税を計算するための価格
- 固定資産税評価額：毎年の固定資産税を決めるための価格
これらはすべて「その土地の価値」を示しているはずなのに、金額には大きなバラつきがあります。例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地が、実際の査定では2,000万円になることもあれば、逆に路線価よりも安くしか売れないケースもあります。
この仕組みを知らずに、「税金の評価額がこれくらいだから、これくらいで売れるはずだ」と自己判断してしまうと、実際の売却活動で大きな誤算を生むことになります。
逆に、売り出し価格を決める際に、根拠のない高値をつけてしまい、いつまでも売れ残ってしまう「塩漬け物件」になってしまうリスクもあります。
我孫子という地域は、駅周辺の商業地から、手賀沼沿いの住宅地、そして緑豊かな調整区域まで、エリアによって土地の特性が大きく異なります。だからこそ、教科書通りの計算だけでなく、「我孫子のリアルな相場観」を加味した査定が必要不可欠です。
この記事では、我孫子で土地売却を成功させるための第一歩として、この複雑な「土地査定の仕組み」と「4つの価格の違い」について、専門用語を極力使わず、図解するようなイメージでわかりやすく解説します。
お手元に「固定資産税納税通知書」がある方は、ぜひその数字を見ながら読み進めてみてください。あなたの土地の「本当の価値」を見抜くためのヒントが、必ず見つかるはずです。
2. 土地価格の基本「一物四価」とは？違いを一発理解する比較表
土地の価格には4つの種類があるとお伝えしましたが、それぞれの「目的」と「誰が決めているか」を整理することが、正しい査定額を理解する近道です。
我孫子で土地を売ろうとする時、あなたが最も気にすべきなのは「実勢価格」ですが、その根拠となる他の3つの価格との関係性を知っておくことで、不動産会社から提示された査定額が適正かどうかを判断する「目」を養うことができます。
まずは、以下の比較表で全体像を把握しましょう。
【土地の「一物四価」比較表】
| 価格の名称 | 決める人（主体） | 主な目的・用途 | 価格の目安（水準） | 更新時期 |
| ① 実勢価格（時価） | 市場（売主と買主） | 実際の売買取引 | ＝ 100%（基準） | 常に変動 |
| ② 公示地価 | 国土交通省 | 土地取引の指標 | 実勢価格の目安 | 毎年3月 |
| ③ 相続税路線価 | 国税庁 | 相続税・贈与税の計算 | 公示地価の約80% | 毎年7月 |
| ④ 固定資産税評価額 | 我孫子市（自治体） | 固定資産税の計算 | 公示地価の約70% | 3年に1回 |
① 実勢価格（時価）：実際に売れる金額
これが、売主様にとって最も重要な「正解」の数字です。
我孫子の不動産市場において、実際に「買主がこの金額なら買う」と判断し、取引が成立する価格のことです。
過去の取引事例や、現在の競合物件の状況、そして経済情勢によって常に変動します。不動産会社の査定とは、この「実勢価格」をプロの経験とデータで予測する作業のことです。
② 公示地価：国が決めた「定価」のようなもの
国（国土交通省）が、全国の標準的な地点（標準地）を選び、不動産鑑定士の評価をもとに決定する価格です。
「土地取引の目安」として公表されており、我孫子市内にも数十箇所の標準地があります。
一般的に、正常な市場であれば「実勢価格」は、この「公示地価」に近い水準になるとされていますが、人気エリアなどでは公示地価を大きく上回ることもあります。
③ 相続税路線価：相続税計算のためのモノサシ
道路ごとに「この道路に面している土地は、1平米あたり〇〇千円」と決められている価格です。
ポイントは、「公示地価の約80%」を目安に設定されているという点です。
つまり、相続税評価額は、市場価格よりもあえて「2割ほど低く」設定されているのです。これは、税金計算における安全率を見込んでいるためです。
④ 固定資産税評価額：毎年の税金計算用
我孫子市役所から送られてくる納税通知書に記載されている価格です。
こちらは、「公示地価の約70%」を目安に設定されています。
「評価額が1,000万円だから、1,000万円で売れるだろう」と思うのは早計です。実際には、その土地は計算上、約1,400万円（1,000万÷0.7）程度の公示地価水準があり、実勢価格はさらに高い可能性があるからです。
このように、4つの価格はそれぞれ「担当する役所」も「目的」も違います。
次章からは、それぞれの指標について、我孫子での具体的な見方や査定への活かし方を深掘りしていきます。
3. 指標1「公示地価」～国が認めた標準的な価格～
土地の査定を行う際、不動産会社がまず確認する公的なデータの一つが「公示地価（こうじちか）」です。
これは、国が「この地域の地価はこれくらいが適正ですよ」と示す指標であり、我孫子の土地相場のトレンドを知るための「ベースライン」となります。
公示地価はどこで見られる？
国土交通省のウェブサイト「土地総合情報システム」や、全国の地価マップなどで誰でも無料で閲覧できます。
我孫子市内でも、駅からの距離や用途地域（住宅地か商業地か）によって、細かくポイントが定められています。
我孫子市における公示地価の傾向と見方
例えば、2024年・2025年のデータを見ると、我孫子市の公示地価は全体として「横ばい〜緩やかな上昇」の傾向にあります。しかし、市内全域が同じように動いているわけではありません。
- 我孫子駅・天王台駅周辺:
利便性が高いため、公示地価は上昇傾向にあります。都心へのアクセスが良い我孫子は、近隣の柏市などの価格高騰の影響を受け、需要が高まっているからです。 - バス便エリア・郊外:
駅から離れた住宅地では、公示地価は横ばいか、地点によっては微減となっています。
査定においては、あなたの売りたい土地の「最寄りの公示地（標準地）」を探し、その価格を基準にします。
「最寄りの標準地が坪単価40万円だから、うちも40万円くらいかな？」
まずはこのアタリをつけることが重要です。
公示地価の「落とし穴」：個別要因は反映されていない
ただし、注意が必要です。公示地価はあくまで「標準的な形、標準的な条件の土地」を想定した価格です。
あなたの土地が、標準地と比べて以下のような特徴を持っている場合、実際の査定額は大きく変動します。
- プラス要因（高くなる）:
- 角地である（日当たり・開放感が良い）。
- 南道路に面している。
- 形がきれいな四角形（整形地）である。
- マイナス要因（安くなる）:
- 旗竿地（道路に接する間口が狭い）。
- 傾斜地や崖地を含んでいる。
- 前面道路が狭く、車の出し入れがしにくい。
我孫子市は、手賀沼周辺の高低差がある地形や、古くからの入り組んだ道路も多いため、この「個別要因」による補正が非常に大きくなる地域です。
公示地価はあくまで「目安」であり、そこから「現場の状況」を加味して計算するのが、プロの査定です。
4. 指標2「相続税路線価」～税金計算のモノサシ～
次に解説するのは「相続税路線価（ろせんか）」です。
これは本来、相続税や贈与税を計算するために国税庁が定めるものですが、不動産実務においては「土地の概算価値」を素早く把握するためのツールとしてもよく使われます。
路線価図の見方：道路に値段がついている
路線価は、その名の通り「道路（路線）」一本一本に値段がつけられています。
国税庁のサイトで「路線価図」を開き、我孫子市の地図を見ると、道路上に「100D」や「85E」といった数字とアルファベットが書かれています。
- 数字: 1平方メートルあたりの単価（千円単位）。
例：「100」なら、1平米あたり100,000円。 - アルファベット: 借地権割合（今回は所有権の査定なので無視してOK）。
もし、あなたの土地（面積200平米）が面している道路に「100D」と書いてあれば、
100,000円 × 200平米 ＝ 2,000万円
これが、その土地の「相続税評価額」の概算になります。
「路線価 ÷ 0.8」の計算式
第2章の比較表でお伝えした通り、路線価は「公示地価（≒実勢価格の目安）の80%程度」に設定されています。
つまり、路線価から「市場で売れる価格（実勢価格）」を逆算するには、以下の計算式を使います。
路線価による土地評価額 ÷ 0.8 ≒ 実勢価格（目安）
先ほどの例（路線価評価2,000万円）で計算すると、
2,000万円 ÷ 0.8 ＝ 2,500万円
この「2,500万円」が、市場で売れる価格の一つの目安となります。
我孫子での路線価査定の注意点
この計算式は便利ですが、我孫子ならではの注意点もあります。
路線価は、あくまで「接している道路」に対する評価です。しかし、土地の価値は道路だけで決まるわけではありません。
- 奥行きが長すぎる土地:
間口が狭く奥行きが長い「うなぎの寝床」のような土地は、使い勝手が悪いため、路線価通りの価値が出ない（補正率で減額される）ことがあります。 - 二つの道路に面している土地（二方路・角地）:
路線価の高い方の道路を基準にしつつ、もう一方の道路の影響を加算するため、評価が高くなります。
また、我孫子の郊外エリアなど、路線価が設定されていない地域（倍率地域）もあります。その場合は、次に説明する「固定資産税評価額」を使って計算することになります。
路線価は、誰でも簡単に調べられる「客観的な数字」ですが、それがそのまま査定額になるわけではないことを理解しておきましょう。
5. 指標3「固定資産税評価額」～毎年の税金を決める数値～
3つ目の指標は、最も身近な「固定資産税評価額」です。
毎年4月～5月頃に、我孫子市役所から届く「固定資産税・都市計画税 納税通知書」に同封されている「課税明細書」を見てみてください。
そこに記載されている「価格」または「評価額」という欄の数字がこれにあたります。
「公的評価額」の中で最も低い水準
固定資産税評価額は、「公示地価の約70%」を目安に設定されています。
これは、税負担が急激に増えたり、地価の短期的な変動の影響を受けすぎたりしないように、安全を見込んで低めに抑えられているためです。
また、評価替え（価格の見直し）は3年に1度しか行われません。そのため、地価が急上昇している局面では、市場価格との乖離（開き）が特に大きくなります。
「評価額 ÷ 0.7」で実勢価格を推測する
路線価と同様に、この評価額からも実勢価格を逆算することができます。
固定資産税評価額 ÷ 0.7 ≒ 実勢価格（目安）
（例）納税通知書の評価額が700万円の土地の場合
700万円 ÷ 0.7 ＝ 1,000万円
「おっ、市役所の評価では700万円だけど、実際には1,000万円くらいで売れる可能性があるんだな」と推測できます。
なぜ「評価額」と「売れる価格」に大きな差が出るのか？
我孫子で不動産取引をしていると、この計算式以上に大きな差が出ることがよくあります。
例えば、評価額1,000万円の土地が、実際の査定では2,500万円になることもあれば、逆に500万円でも売れないこともあります。
差が出る理由（我孫子の事例）
- 市場の需給バランス:
人気学区や駅近の希少な土地は、評価額に関係なく「高くても欲しい」という人が競合するため、実勢価格が跳ね上がります。逆に、需要の少ないエリアでは、評価額以下の価格でないと買い手がつかないことがあります。 - 建物の有無:
古家（空き家）が建っている場合、解体費用（数百万円）がかかるため、その分を土地価格から差し引いて考える必要があります。固定資産税評価額はあくまで「更地としての評価（または建物は別評価）」であり、解体コストは考慮されていません。
「固定資産税評価額」は、あくまで「税金を公平に徴収するための数字」であり、「いくらで売れるか」を保証するものではありません。
しかし、手元にある資料ですぐに確認できる数字として、査定依頼をする前の「最低限の目安」を知るには非常に役立ちます。まずはご自宅の通知書を確認し、「÷ 0.7」の計算をしてみてください。
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6. プロの不動産会社はどう算出する？「取引事例比較法」の秘密
ここまで、公的な数字（公示地価・路線価・固定資産税評価額）を使った計算式をご紹介しました。しかし、私たち晃南土地のような不動産のプロが査定を行う際、これらの数字はあくまで「参考資料」の一つに過ぎません。
私たちが実勢価格（時価）を算出する際に最も重視するのは、「取引事例比較法（とりひきじれいひかくほう）」という手法です。
「過去の成約事例」と「現在の競合物件」
これは、対象となる土地と条件が似ている近隣の土地が、
- 「過去にいくらで売れたか（成約事例）」
- 「現在いくらで売りに出されているか（販売中事例）」
を徹底的に調査し、そこから対象地の価格を推測する方法です。
我孫子市内には、過去数十年分の膨大な取引データが蓄積されています。
「Ａ丁目のこの角地は、3ヶ月前に坪単価50万円ですぐに売れた」
「Ｂ丁目のあの土地は、坪45万円で売り出したが半年売れず、40万円に下げて成約した」
こうした「生きたデータ」こそが、机上の計算では導き出せないリアルな相場を作っています。
「評点」による補正
近隣の事例をベースに、あなたの土地の個性を「評点」として加点・減点します。
- 【加点要素】: 角地、南道路、前面道路が広い（6m以上）、整形地、駅近、人気学区内など。
- 【減点要素】: 旗竿地、北道路、道路との高低差がある、日当たりが悪い、嫌悪施設（ゴミ置き場や騒音源）が近いなど。
プロの査定とは、単なる計算機の作業ではありません。我孫子の市場動向（需要の強さ）と、その土地独自の条件を掛け合わせ、「今、市場に出したらいくらで売れるか」をシビアに見極める作業なのです。
7. 我孫子ならではの「査定額」に響くプラス・マイナス要因
土地の価値は、地域性が色濃く反映されます。我孫子市において、査定額を大きく左右する「地域特有の要因」を知っておきましょう。
【プラス要因】手賀沼の眺望と高台の価値
我孫子のアイデンティティである「手賀沼」。この眺望が得られる高台エリア（白山、寿、若松の一部など）は、希少性が高く、査定額が大幅にアップする可能性があります。
また、近年は水害リスクへの意識が高まっているため、ハザードマップ上の浸水想定区域外である「高台（台地）」の土地は、それだけで強い付加価値を持ちます。
【プラス要因】学区のブランド力
子育て世代の流入が多い我孫子では、「小学校の学区」が土地選びの決定打になることが多々あります。
人気の学区（例：我孫子第一小学校、第四小学校エリアなど）内にある土地は、相場より多少高くても「どうしてもそこに住みたい」という指名買いが入るため、強気の査定が可能です。
【マイナス要因】がけ条例と擁壁（ようへき）
我孫子は坂の多い街でもあります。高低差がある土地や、裏が崖になっている土地の場合、千葉県の「がけ条例」の制限を受ける可能性があります。
安全のために擁壁の造り直しや、建物を崖から離して建てる必要が生じると、建築コストが跳ね上がります。そのコスト分を見越して、土地の査定額は数百万円単位で減額されるケースがあります。
【マイナス要因】埋蔵文化財包蔵地
歴史ある我孫子市内には、遺跡（埋蔵文化財）が埋まっているエリアが多く存在します。
家を建てる前に試掘調査が必要になったり、工事が遅れたりするリスクがあるため、買主やハウスメーカーから敬遠されやすく、査定額へのマイナス要因（あるいは値引き交渉の材料）となることがあります。
8. 「古家付き」の場合、解体費用は誰が持つ？査定への影響
我孫子で土地を売る際、最初から更地であるケースは稀で、多くは「古い家が建ったまま（古家付き）」の状態です。
この場合、査定額はどのように計算されるのでしょうか？
基本は「土地値 － 解体費用 ＝ 手取り額」
建物に価値がない（築年数が古くボロボロ）場合、基本的には「更地価格」から「解体費用」を差し引いた金額が、売主様の手元に残る金額の目安となります。
我孫子エリアでの木造住宅の解体費用相場は、昨今の廃材処分費の高騰により、坪単価で4万円～6万円程度（30坪で120万～180万円前後）と上昇傾向にあります。
査定の提示方法には2パターンあります。
- 更地渡し条件: 「2,000万円で売れますが、解体費用150万円は売主様負担です（手取り1,850万）」
- 現況渡し条件: 「解体費用分を引いて、1,850万円で売り出しましょう」
「古家」がプラス査定になるケースも！
しかし、必ずしも解体が正解とは限りません。
近年、建築資材の高騰により新築価格が上がっているため、「古くてもいいから安く買って、自分好みにリノベーションしたい」という層が我孫子でも増えています。
もし、建物の骨組み（構造）がしっかりしており、雨漏りなどがなければ、「中古戸建て」として値段がつく（土地値＋αになる）可能性があります。
安易に「古いから解体費分を引こう」と判断せず、建物のポテンシャルも含めて査定できる不動産会社に見てもらうことが、損をしないポイントです。
9. ネットの「AI査定・一括査定」と「訪問査定」の決定的な違い
最近は、ネット上で住所を入力するだけで瞬時に価格が出る「AI査定」や、複数の会社にまとめて依頼できる「一括査定」が人気です。
これらは手軽で便利ですが、あくまで「入り口」に過ぎないことを理解しておく必要があります。
机上査定（簡易査定）の限界
ネットでの査定は、主に「机上査定（きじょうさてい）」と呼ばれ、第3章・第4章で解説した公的データや、近隣の平均的な成約事例を機械的に当てはめたものです。
ここには、
- 「隣の家の窓が近くて圧迫感がある」
- 「前面道路の交通量が多くて騒音がする」
- 「近くにゴミ屋敷がある」
- 「逆に、陽当たりや風通しが抜群に良い」
といった、現地に行かなければ分からない個別要因は一切反映されていません。
訪問査定（実査定）の重要性
不動産会社の担当者が現地を訪れ、役所調査も行った上で出すのが「訪問査定」です。
我孫子のような、地形や道路事情が複雑なエリアでは、机上査定と訪問査定で数百万円のズレが出ることも珍しくありません。
「ネットで3,000万円と出たのに、実際に見てもらったら2,500万円だった（崖地条例の制限があったため）」というケースもあれば、その逆（建物価値が評価された）もあります。
売却を具体的に検討する段階になったら、必ず「訪問査定」を受けて、精度の高い数字を知るようにしましょう。
10. 「高い査定額」に騙されない！信頼できる不動産会社の選び方
複数の不動産会社に査定を依頼すると、A社は2,000万円、B社は2,500万円、C社は1,800万円と、金額にバラつきが出ることがあります。
この時、「一番高い2,500万円のB社に頼もう！」と即決するのは非常に危険です。
「査定額」＝「売れる金額」ではない
ここが最大の誤解ポイントです。査定額は、あくまで「その会社が考える、売れそうな金額」の予想であり、「その金額で買い取ってくれる」わけではありません（※買取査定を除く）。
中には、契約を取りたいがために、相場よりもあえて高い査定額（高預かり）を提示する会社も存在します。
その結果どうなるか？
- 相場より高いので、売り出しても全く売れない。
- 数ヶ月後に「売れないので値下げしましょう」と言われる。
- 結局、相場（あるいはそれ以下）まで下げてようやく売れる。
これでは、無駄な時間を過ごし、物件の「鮮度」を落としただけです。
「根拠」を語れる会社を選ぶ
信頼できる不動産会社（担当者）を見極めるポイントは、「なぜその金額なのか」という根拠を、データと地域事情に基づいて説明できるかです。
- 「公的価格はこうですが、このエリアは今、学区の人気で需要が高いので、プラス評価しました」
- 「道路付けが少し悪いので、相場より少し抑えないと競合に勝てません」
良いことだけでなく、耳の痛い「マイナス要因」も正直に伝え、現実的な売却戦略を提案してくれる会社こそが、あなたの土地を確実に、そしてできるだけ高く売ってくれるパートナーです。
我孫子エリアなら、地元の相場を知り尽くした「地域密着型」の会社を選ぶのが、失敗しないためのセオリーです。
11. まとめ：我孫子の土地査定は、地域を知り尽くした晃南土地へ
土地の価格には「一物四価」があり、それぞれ目的が違うこと。
そして、実際に売れる「実勢価格」を知るためには、公的なデータだけでなく、我孫子特有の地形や需要、個別の事情を深く読み解く必要があること。
ここまでお読みいただき、土地査定の奥深さと重要性をご理解いただけたのではないでしょうか。
「自分の土地は、計算式通りにはいかない気がする」
「古家があるけれど、解体すべきか迷っている」
「相続税路線価と実勢価格、どれくらい差が出るのか知りたい」
そのような疑問や不安をお持ちの方は、ぜひ一度、私たち晃南土地にご相談ください。
創業以来、ここ我孫子市に根ざして不動産取引を行ってきた私たちは、大手チェーンには真似できない「地元の解像度」を持っています。
机上の空論ではない、我孫子のリアルな市場動向に基づいた「精度の高い査定」と、お客様一人ひとりの事情に寄り添った「売却戦略」をご提案いたします。
査定は無料です。まずは「私の土地の本当の価値」を知ることから始めてみませんか？
皆様からのお問い合わせを、心よりお待ちしております。
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