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我孫子の空き家管理・見回り｜コストと頻度の最適解

1. はじめに：なぜ今、我孫子で「空き家管理」が急務なのか？

千葉県我孫子市。手賀沼のほとりに広がる穏やかな街並みと、都心へのアクセスの良さから、かつて多くの人々がこの地にマイホームを構えました。しかし、時が流れ、子どもたちが独立し、親世代が高齢化するにつれて、主を失った実家が「空き家」として残されるケースが急増しています。

「実家を相続したが、自分は遠方に住んでいて戻る予定がない」

「将来的に売却するか貸すか迷っていて、とりあえずそのままにしている」

「週末ごとに空気の入れ替えに行くのが、体力的にも辛くなってきた」

もし、あなたが我孫子市内に空き家をお持ちで、このような悩みを抱えているとしたら、それは決してあなただけではありません。

しかし、ここで警鐘を鳴らさなければならないのは、「空き家は、人が住まなくなった瞬間から急速に劣化し、リスクの塊へと変わる」という冷厳な事実です。

2024年以降、国や自治体の空き家対策はかつてないほど厳格化しています。

適切に管理されていない空き家は「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定され、固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が解除され、税額が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。さらに、台風で屋根が飛んで近隣に被害を与えたり、放火や不法投棄の標的になったりと、所有者としての法的責任（損害賠償リスク）も無視できません。

「まだ大丈夫だろう」という油断が、数年後に数百万円の損失となって跳ね返ってくる。それが空き家問題の怖さです。

大切な資産である実家を「負動産」にしないために必要なのは、適切な「管理」と定期的な「見回り」です。

この記事では、我孫子で創業し、地域の不動産を見守り続けてきた晃南土地が、空き家所有者が直面する管理の課題に対し、

「自分でやるべきか、業者に頼むべきか？」

「コストはどれくらいかかるのか？」

「どのくらいの頻度で行えばいいのか？」

といった疑問に、プロの視点から具体的な「最適解」を提示します。

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2. 空き家管理の真の目的：「資産価値の維持」と「特定空き家回避」

そもそも、なぜ人が住んでいない家に、わざわざ通って管理をしなければならないのでしょうか？

「近所に迷惑をかけないため」というのはもちろんですが、それ以上に重要な、所有者自身にとっての「2つの大きなメリット」があるからです。

目的1：資産価値（売れる値段）の維持

家は、人間が住み、窓を開け、水を流すことで「呼吸」をしています。

人が住まなくなり、締め切った状態が続くと、以下のような劣化が加速度的に進行します。

• 湿気とカビ: 空気が滞留し、畳や壁紙にカビが発生。床下の湿気は土台を腐らせます。
• 給排水管の劣化: 水を使わないと排水トラップの水が蒸発し、下水の臭いや害虫が室内に侵入します。また、配管内部にサビが発生し、破裂のリスクが高まります。
• 害虫・害獣の侵入: シロアリ、ネズミ、ハクビシンなどが住み着き、建物を内側から破壊します。

これらの劣化が進んだ空き家は、いざ「売ろう」と思った時に、「建物としての価値はゼロ（またはマイナス）」と査定されてしまいます。

逆に、定期的に通風・通水を行い、適切に管理されていた空き家は、築年数が古くても「状態が良い」と評価され、リフォームベースの中古住宅として高く売却できる可能性が格段に高まります。

つまり、空き家管理にかける手間とコストは、将来の売却益を守るための「投資」なのです。

目的2：「特定空き家」指定の回避（税金対策）

第1章でも触れましたが、行政による取り締まりの強化は、所有者にとって最大の脅威です。

我孫子市でも、倒壊の恐れがある、衛生上有害である、景観を損なっていると判断された空き家は、「特定空き家」等に指定されます。

指定されるプロセスは以下の通りです。

1. 近隣住民からの通報や、市のパトロールで発覚。
2. 市から所有者へ「助言・指導」が行われる。
3. 改善が見られない場合、「勧告」が行われる。
   → ここで固定資産税の「住宅用地特例」が解除され、税金が最大6倍になる。
4. 最終的には「命令」、そして「行政代執行（強制解体）」へと進み、解体費用は所有者に請求される。

定期的な見回りと管理を行い、「所有者がしっかりと目を光らせている」ことを近隣や行政に示すことは、この最悪のシナリオを回避するための必須条件なのです。

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3. 「自分で管理」vs「業者に委託」：コストと手間の比較シミュレーション

空き家管理を行う方法は、大きく分けて2つあります。

一つは「所有者自身（または親族）が行く方法」、もう一つは「専門業者（不動産会社など）に委託する方法」です。

どちらが良いかは、空き家との距離や、所有者のライフスタイルによって異なります。具体的なコストと手間をシミュレーションしてみましょう。

パターンA：自分で管理する（我孫子市外・都内在住の場合）

例えば、あなたが東京都内に住んでいて、我孫子の実家まで片道1時間半かかるとします。月に1回、週末に帰省して管理を行うケースを想定します。

• 交通費: 電車代またはガソリン代・高速代（往復約3,000円〜5,000円）。
• 時間: 移動往復3時間 ＋ 作業時間2時間 ＝ 計5時間。
• 労働力: 夏場の草むしり、清掃、庭木の剪定などは重労働です。
• 見えないコスト: 貴重な休日の半日が潰れることの精神的負担。

【月間コスト換算】

実費（交通費等）：約5,000円

時間単価（仮に時給2,000円換算）：10,000円

合計コスト感：約15,000円 ／月

「自分で行けばタダ」と思いがちですが、交通費とあなたの時間を換算すると、実はそれなりのコストがかかっています。また、台風の翌日など「すぐに見に行きたい」時に行けないリスクもあります。

パターンB：業者に委託する（管理サービス利用）

地元の不動産会社などが提供する「空き家管理サービス」を利用する場合です。

• 費用: サービス内容によりますが、月額5,000円〜10,000円程度が一般的です。
• 手間: 報告書（写真付き）をメールで確認するだけ。ゼロです。
• 安心感: プロの目で建物の異変をチェックしてもらえる。台風後などの臨時巡回も依頼できる。

【比較の結論】

もしあなたが我孫子市内や隣接市（柏・取手など）に住んでいて、実家まで車で20分以内に行けるなら、「自分で管理」が最もコストパフォーマンスが良いでしょう。

しかし、片道1時間以上かかる場所に住んでいる場合、あるいは仕事や育児で忙しい場合は、交通費と労力を考えると「業者に委託」した方が、実は安上がりで確実であるケースが多いのです。

項目	自分で管理（遠方）	業者に委託
金銭的コスト	交通費（数千円〜）	管理料（5,000円〜1万円）
時間的コスト	移動＋作業（半日〜1日）	報告確認のみ（数分）
肉体的負担	重い（特に夏場の草刈り）	なし
緊急時の対応	すぐには行けない	迅速に対応可能
劣化の発見	素人目では見逃すことも	プロの視点で早期発見

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4. 業者による「空き家管理サービス」の内容：基本プランとオプション

では、実際に業者に委託した場合、具体的にどのようなことをしてくれるのでしょうか？

多くの管理会社（晃南土地含む）が提供しているサービスは、主に「屋外（外観）」のみのプランと、「屋内（室内）」まで入るプランに分かれています。

1. 屋外巡回プラン（基本プラン）

鍵を預けずに、建物の外側から異常がないかチェックする、安価で手軽なプランです。

• 目視点検: 外壁のひび割れ、塗装の剥がれ、基礎のクラック、屋根瓦のズレなどを確認。
• 庭木の確認: 雑草の繁茂状況、庭木の越境（隣地や道路へのはみ出し）がないか確認。
• 不法投棄・不法侵入の確認: 敷地内にゴミが捨てられていないか、窓ガラスが割られていないか。
• 郵便受けの整理: チラシが溢れていると「不在」をアピールすることになるため、回収・廃棄・転送を行います。
• 報告: 写真付きの報告書を毎月送付します。

【費用の目安】: 月額3,000円〜5,000円程度

2. 屋内巡回プラン（標準プラン）

鍵を預けて、室内の換気や通水まで行う、資産価値維持のための本格的なプランです。

• 全室換気（通風）: 全ての窓と収納（押し入れ・クローゼット）を開放し、約60分程度、空気を入れ替えます。カビの発生を抑制します。
• 通水（通水）: キッチン、浴室、洗面所、トイレなど全ての蛇口から1分以上水を流し、排水トラップの封水を維持します。配管のサビや悪臭を防ぎます。
• 雨漏りの確認: 天井や壁に新たな雨染みがないかを確認します。
• 簡易清掃: 床の掃き掃除や、モップ掛けを行います（※ハウスクリーニングとは異なります）。
• 屋外巡回: 上記プラン1の内容も当然含まれます。

【費用の目安】: 月額8,000円〜12,000円程度

3. オプション対応（別料金）

定期巡回以外に、必要に応じて発生する作業です。

• 草刈り・剪定: 雑草が伸びた場合に、業者を手配して実施します。
• 緊急時巡回: 台風や地震の直後に、臨時で見回りに行きます。
• ハウスクリーニング: 本格的な清掃が必要な場合。
• 修繕工事: 雨樋の修理や、シロアリ駆除など。

我孫子の実家を「将来誰かが住むかもしれない」「高く売りたい」と考えているなら、建物の内部までケアする「屋内巡回プラン」を選ぶことが、結果として資産価値を守る最善策となります。

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5. 最適な「頻度」は？月1回？スポット？劣化速度との関係

「空き家管理は、どれくらいの頻度で行えばいいのですか？」

これもよくある質問です。コストを抑えるために「2〜3ヶ月に1回でいいのでは？」と考える方もいますが、日本の気候と建物の特性を考えると、推奨される頻度は明確です。

結論：基本は「月1回」が最適解

国土交通省のガイドラインや、多くの管理会社のスタンダードも「月1回」です。これには科学的な理由があります。

理由1：排水トラップの蒸発サイクル

洗面台やキッチンの下にあるS字型のパイプ（排水トラップ）には、常に水が溜まっており、これが下水道からの悪臭や害虫（ゴキブリ・ネズミなど）の侵入を防ぐ「蓋」の役割をしています。

この水（封水）は、特に夏場などは約1ヶ月程度で蒸発し、水位が下がってしまいます。

一度蒸発してしまうと、室内は下水の臭いが充満し、害虫の天国となります。これを防ぐためには、最低でも月に1回は水を流して、封水を補充する必要があるのです。

理由2：カビの繁殖サイクル

密閉された空き家は、梅雨時から夏場にかけて湿度が高くなり、カビにとって絶好の環境になります。

一度カビが根付くと、除去するのは非常に困難です。月に1回、全ての窓を開けて新鮮な空気を通すことで、室内の湿度を下げ、カビの発生リスクを大幅に低減できます。

理由3：雑草の成長速度

我孫子の豊かな土壌では、雑草の成長スピードは凄まじいものがあります。特に5月〜10月の間は、1ヶ月放置するだけで、膝丈まで伸びることも珍しくありません。

2ヶ月、3ヶ月と放置すれば、ジャングルのようになり、近隣からのクレームに直結します。月1回のチェックで「そろそろ草刈りが必要だ」と判断し、早めに対処することが、トラブル防止のカギです。

理由4：防犯上の観点

「人の出入りがある」という気配を見せることが、最大の防犯対策です。

郵便物が溜まっていたり、草が伸び放題だったりすると、空き巣や放火犯に「ここは管理されていない」とマークされます。月1回の巡回でポストを整理し、窓を開けることで、犯罪抑止効果が期待できます。

「スポット管理」の使い所

もちろん、毎月コストをかけるのが厳しい場合や、解体が決まっている場合などは、「スポット（単発）管理」という選択肢もあります。

• お盆やお正月の帰省前だけ掃除してほしい。
• 台風が通過した翌日だけ見てきてほしい。
• 近隣から苦情が来た時だけ対応してほしい。

晃南土地では、定期契約だけでなく、こうしたスポットでのご依頼にも柔軟に対応しています。しかし、建物の健康維持を考えるなら、やはり「月1回」の継続的なケアが、最もコスト対効果の高い最適解と言えるでしょう。

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6. 我孫子の空き家管理、最大の敵は「庭木」と「雑草」

我孫子市は緑豊かな環境が魅力ですが、空き家管理の観点からすると、この豊かな自然が最大の敵となります。特に、庭付き一戸建ての管理において、最もクレームになりやすく、かつコストがかかるのが「庭木」と「雑草」の問題です。

近隣トラブルの9割は「植物」から

空き家に関する近隣トラブルの原因は、建物の倒壊などよりも、圧倒的に植物に関するものが多数を占めます。

• 越境（えっきょう）: 伸びた枝が隣の敷地に入り込んだり、道路にはみ出して通行の妨げになったりする。
• 落ち葉: 隣の家の雨樋（あまどい）を詰まらせたり、庭を汚したりする。
• 害虫: 藪（やぶ）になった庭から蚊や毛虫が大量発生する。

これらは、近隣住民の日常生活に直接的な被害を与えるため、感情的な対立を生みやすく、場合によっては損害賠償請求に発展することもあります。

法律が変わった！隣地からの「枝切り」が可能に

これまでは、隣の木の枝が自分の敷地に入ってきても、勝手に切ることは法律で禁止されていました（所有者に切ってもらう必要があった）。

しかし、民法改正により、「所有者に催告しても切除しない場合」などは、越境された側の隣人が自ら枝を切り取ることが可能になりました（2023年4月施行）。

つまり、あなたが空き家の庭木を放置していると、隣人に勝手に枝を切られ、その費用を後から請求される可能性があるということです。

コストを抑えるための対策

毎回、造園業者に本格的な剪定を頼むと、年間で10万円以上の出費になることもあります。コストを抑えるためには、以下の対策が有効です。

1. 除草剤の散布: 雑草が生える前（春先）に、粒状の除草剤を撒いておく。
2. 防草シートの施工: 砂利の下などにシートを敷き、日光を遮断して草の成長を止める。初期費用はかかりますが、ランニングコストは激減します。
3. 「強剪定（きょうせんてい）」または伐採: 思い切って、庭木を幹だけの状態まで深く切るか、根元から伐採してしまう。
   「思い出の木だから…」と残しておくと、維持費がかかり続けます。管理できないなら、思い切って無くしてしまうのが、最も確実なトラブル回避策です。

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7. 防犯対策：空き巣や不法投棄から実家を守る

人の目が届かない空き家は、犯罪者にとって格好のターゲットです。

家財道具が盗まれるだけでなく、放火されたり、犯罪の隠れ蓑に使われたりすれば、所有者としての責任を問われかねません。また、敷地内に冷蔵庫や古タイヤなどを不法投棄されると、その処分費用は所有者（あなた）が負担することになります。

効果的かつ低コストな防犯対策

高価な警備システム（ホームセキュリティ）を導入しなくても、いくつかの工夫で防犯効果を高めることは可能です。

1. 「管理されている感」を出す（最重要）:
   前述の通り、草刈りやポストの整理を行い、「誰かが見に来ている」という気配を残すことが最大の防御です。
2. センサーライトの設置:
   人が近づくとピカッと光るライトを玄関や勝手口に設置します。ソーラータイプなら電気代もかからず、配線工事も不要です。
3. 防犯砂利を敷く:
   歩くと「ジャリジャリ」と大きな音が鳴る防犯砂利を、家の周りや窓の下に敷きます。侵入者は音を嫌います。
4. 「管理会社」の看板設置:
   業者に委託している場合、その会社の看板（「管理物件」など）を掲示してもらいます。「プロが巡回している」という事実は、強力な抑止力になります。

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8. いずれ来る「出口」を見据えて。管理しながら考えるべきこと

空き家管理は、あくまで「現状維持」のための手段であり、ゴールではありません。

固定資産税や管理費を払い続ける「出血」を止めるためには、いつか必ず「売却」「賃貸」「解体」といった出口（活用）を決断しなければなりません。

管理を委託することの隠れたメリットは、「プロに相談できる環境を維持できる」という点にあります。

毎月の報告書を通じて、建物の劣化具合を客観的に把握できますし、地元の不動産会社（晃南土地など）であれば、

「そろそろ賃貸需要が出てきたエリアですよ」

「今なら解体費用の補助金が使えますよ」

といった、最新の市場動向や行政情報をタイムリーに入手できます。

一人で悩んでいても解決策は出ません。管理を任せることで時間的な余裕を作り、その間にパートナー（不動産会社）と一緒に出口戦略を練る。これが、賢い空き家所有者のスタンスです。

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9. 晃南土地の「空き家巡回サービス」：地域密着だからできること

私たち晃南土地は、我孫子市に特化した不動産会社として、地域の皆様の空き家管理をサポートしています。

大手警備会社や全国チェーンの管理会社とは異なり、私たちは「不動産のプロ」であり、かつ「地元の人間」です。

晃南土地の強み

1. 異常時の「駆けつけ」スピード:
   事務所が我孫子駅前にあるため、台風の後や近隣からの連絡があった際、すぐに現地へ急行できます。
2. 「売る・貸す」へのスムーズな移行:
   単なる管理だけでなく、売買仲介や賃貸管理も行っているため、「そろそろ売りたい」「リフォームして貸したい」と思った時、改めて他の業者を探す必要がありません。物件の状態を熟知している私たちが、最適な提案を行います。
3. 柔軟なプラン対応:
   「郵便物は実家に転送してほしい」「庭木のこの木だけは残してほしい」といった、マニュアル通りではない細かなご要望にも、地域密着ならではのフットワークで対応します。

【料金プラン（例）】

• ライトプラン（屋外巡回）: 月額3,000円（税別）～
  外観目視、ポスト整理、庭木確認、報告書送付
• スタンダードプラン（屋内巡回）: 月額8,000円（税別）～
  ライトプラン ＋ 全室通風・換気、全蛇口通水、雨漏り確認、簡易清掃

※物件の広さや立地によりお見積もりいたします。まずはご相談ください。

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10. よくある質問（FAQ）：空き家管理の疑問を解決

我孫子で空き家管理をご検討中の方からよくいただく質問にお答えします。

Q. 家財道具が残ったままでも管理してもらえますか？

A. 可能です。

ただし、貴重品（現金、通帳、貴金属、権利証など）は必ずご自身で搬出していただく必要があります。家具や家電がそのままでも、通風や通水作業には支障ありません。将来的に片付けが必要になった際は、遺品整理業者の紹介も可能です。

Q. 契約期間に縛りはありますか？

A. 原則ありません（1ヶ月単位）。

「売却が決まるまで」「転勤から戻るまで」といった期間限定でのご利用も大歓迎です。解約の申し出があれば、翌月からストップできます。

Q. 電気・水道の契約はどうすればいいですか？

A. 水道は契約継続、電気はプランによります。

「通水」を行うため、水道契約は維持していただく必要があります（基本料金がかかります）。電気は、換気扇を回したり掃除機を使ったりする場合に必要ですが、日中の巡回のみであれば解約していただいても対応可能です（ブレーカーを落として管理します）。

Q. 遠方に住んでいて、鍵を渡しに行けません。

A. 郵送（簡易書留など）で対応可能です。

契約書等のやり取りも郵送で行えますので、一度も我孫子に来られなくてもサービスを開始できます。

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11. まとめ：実家を「負動産」にしないために。まずはプロに相談を

空き家は、放置すればするほど、コストとリスクが膨れ上がる「時限爆弾」のようなものです。

しかし、適切に管理さえしていれば、それは将来の資産となり、家族の思い出を守る「宝箱」であり続けます。

「忙しくて見に行けない」

「何をすればいいかわからない」

そんな理由で、大切な実家を傷めてしまう前に。

コストと手間のバランスを考え、プロの力を借りるという選択肢を検討してみてください。

月々数千円のコストで得られるのは、

• 建物の寿命を延ばすことによる将来の数百万円の利益
• 税金6倍のリスクからの回避
• 何より、心の「安心」

です。

晃南土地は、我孫子の街と皆様の資産を守るため、全力でサポートいたします。

「とりあえず現状を見てほしい」「見積もりが欲しい」というだけでも構いません。まずはお気軽にお問い合わせください。