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我孫子の相続不動産×売却タイミング｜名義・登記・空家特例の勘所

1. はじめに：我孫子で相続した不動産、売却は「タイミング」が9割

千葉県我孫子市。手賀沼の自然に恵まれ、都心へのアクセスも良好なこの街は、高度経済成長期以降、多くのファミリーがマイホームを構えたベッドタウンです。そして今、当時の世代が高齢化し、相続によって実家を引き継ぐ「次世代」の方々からのご相談が急増しています。

「親が住んでいた我孫子の実家を相続したが、自分はすでに別の場所に家を持っている」

「固定資産税や維持管理の手間を考えると、早めに手放したい」

「兄弟で遺産を分けるために、不動産を現金化（売却）したい」

こうした状況で、多くの方が直面するのが「いつ売るのが正解なのか？」という悩みです。

不動産の売却は、単に「売りたい時に売る」だけでは、数百万円単位の損をしてしまう可能性があることをご存知でしょうか。

特に相続不動産の売却においては、以下の3つの時計が同時に動いています。

1. 「法律」の時計: 相続登記（名義変更）の義務化期限。
2. 「税金」の時計: 3,000万円特別控除や取得費加算の特例が使える期限。
3. 「市場」の時計: 我孫子エリアの不動産価格や需要の変動サイクル。

これらのタイミングを見極め、適切な手続き（名義変更・登記）を経て、有利な特例（空き家特例など）をフル活用すること。これこそが、我孫子での相続不動産売却を成功させ、手元に残る資産を最大化するための「勘所」です。

この記事では、我孫子で数多くの相続案件をサポートしてきた晃南土地が、複雑な相続不動産の売却について、絶対に外してはいけない「タイミング」と「手続き」のポイントを徹底解説します。

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2. 相続発生直後の初動：まずは「現状把握」と「遺言書の確認」から

相続が発生した直後は、葬儀や法要などで慌ただしく時間が過ぎていきます。しかし、不動産の売却を見据えるならば、四十九日が過ぎたあたりから冷静に「現状把握」を始める必要があります。

我孫子の実家をスムーズに売るための第一歩は、以下の情報の整理です。

① 遺言書の有無を確認する

最も優先すべきは「遺言書」があるかどうかです。

• 公正証書遺言: 公証役場で検索可能。
• 自筆証書遺言: 自宅の金庫や仏壇などを探す（法務局保管制度を利用している場合もあり）。

遺言書があれば、原則としてその内容に従って名義変更（相続登記）が行われます。遺言書がない場合は、相続人全員で話し合う「遺産分割協議」が必要となり、手続きのハードルが一段階上がります。

② 相続人と不動産の特定

誰が相続人になるのか（法定相続人）を確定させるために、亡くなった方（被相続人）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を集めます。

同時に、我孫子市内にどのような不動産があるかを特定します。

毎年5月頃に市役所から届く「固定資産税納税通知書」を確認するのが一番確実です。

• 土地: 自宅敷地だけでなく、前面道路（私道）の持分がないか確認。
• 建物: 未登記の増築部分や、物置などが含まれていないか確認。

③ 「売却」の方針を家族で共有する

「とりあえずそのままにしておこう」という曖昧な状態が、後のトラブル（争族）や「特定空き家」認定のリスクを生みます。

「将来的に誰も住む予定がないなら、売却して現金を分けよう」といった大まかな方針だけでも、早い段階で共有しておくことが重要です。

フェーズ	確認すべき項目	注意点
相続人調査	戸籍謄本等の収集	兄弟姉妹が相続人の場合、甥姪まで広がり複雑化することも
財産調査	固定資産税通知書、権利証	我孫子以外の場所に山林などがないかもチェック
遺言確認	公証役場、自宅	自筆証書遺言は家庭裁判所の「検認」が必要（法務局保管除く）

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3. 2024年義務化の影響：「相続登記（名義変更）」は売却の絶対条件

2024年（令和6年）4月1日から、相続登記（名義変更）が義務化されました。これにより、「いつかやればいい」という考えは通用しなくなりました。

我孫子で相続した不動産を売却するためには、この「登記」が完了していることが絶対条件です。亡くなった方の名義のままでは、売買契約を結ぶことはできません。

義務化のルールと罰則

• 期限: 不動産の取得を知った日から3年以内。
• 罰則: 正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料。
• 過去の相続も対象: 2024年4月以前に発生した相続についても、2027年（令和9年）3月31日までに登記する必要があります。

売却に向けた登記の流れ

売却を前提とする場合、一般的には以下の流れで進めます。

1. 遺産分割協議: 誰の名義にするか、あるいは売却して代金をどう分けるか（換価分割）を全員で合意し、「遺産分割協議書」を作成・実印押印する。
2. 登記申請: 法務局（我孫子の場合は千葉地方法務局柏支局）へ申請。司法書士に依頼するのが一般的。
3. 登記完了: 新しい所有者（相続人）の名義になり、これで初めて「売主」として活動開始できます。

「換価分割（かんかぶんかつ）」という選択

相続人が複数いる場合、不動産を共有名義（例：兄1/2、弟1/2）にしてしまうと、後の売却手続きが面倒になります（契約や決済に全員の立ち会いが必要など）。

そこでおすすめなのが「換価分割」のための登記です。

便宜上、代表者1名の単独名義に登記し、遺産分割協議書に「不動産を売却し、経費を差し引いた代金を、兄〇割、弟〇割で分配する」と明記しておく方法です。これにより、売却活動は代表者がスムーズに行えます。

【注意】 単独名義にした後で「やっぱりお金は渡さない」といったトラブルを防ぐためにも、遺産分割協議書の記載内容は非常に重要です。晃南土地では、こうしたケースに精通した司法書士のご紹介も可能です。

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4. 税制のタイムリミット①：最大3,000万円控除「空き家特例」の期限

相続不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常は約20%（所有期間5年超）の税金がかかります。しかし、一定の要件を満たせば、利益から最大3,000万円を差し引いて計算できる特例があります。

これが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」、通称「空き家特例」です。

この特例が使えるかどうかで、手取り額が数百万円変わることもあります。我孫子市内の古い実家を売却する場合、この特例の期限を逃さないことが最大のポイントです。

特例適用の「期限」

• 相続開始があった日（亡くなった日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

例えば、2024年5月に相続が発生した場合、2027年12月31日がリミットです。

「3年もある」と思いがちですが、遺産分割協議、残置物の撤去、測量、解体、買主探し、契約、引き渡し…と進めていると、あっという間に時間が過ぎてしまいます。

適用要件のハードル（我孫子でのチェックポイント）

すべての空き家が対象ではありません。以下の要件をクリアする必要があります。

1. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）。
   • 我孫子市内には、この年代に建てられた団地や戸建てが多く残っており、対象になるケースが多いです。
   • マンション（区分所有建物）は対象外です。
2. 亡くなった方が一人暮らしをしていたこと。
   • 老人ホームに入所していた場合でも、一定要件を満たせば対象になります（2019年改正）。
3. 相続から売却まで、事業用や貸付用（賃貸）に使っていないこと。
4. 売却代金が1億円以下であること。
5. 「耐震リフォーム」するか、「解体して更地」にして引き渡すこと。
   • 【重要改正】 2024年1月1日以降の譲渡からは、売却（引き渡し）後の翌年2月15日までに、買主が解体や耐震改修を行っても適用されるようになりました。これにより「古家付き土地」として売りやすくなっています。

この特例を使うためには、我孫子市役所で「被相続人居住用家屋等確認書」を取得し、確定申告をする必要があります。要件判定は複雑ですので、早めに不動産会社や税理士へ相談することをお勧めします。

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5. 税制のタイムリミット②：相続税を払った人向け「取得費加算の特例」

相続した不動産の評価額が高く、相続税を支払った方には、もう一つの重要な期限があります。それが「相続税の取得費加算の特例」です。

不動産を売却した時の利益（譲渡所得）は、「売却価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算されます。

この特例を使うと、支払った相続税の一部を「取得費（経費）」に加算することができます。つまり、売却益を圧縮し、譲渡所得税を安くすることができるのです。

特例適用の「期限」

• 相続開始があった日の翌日から3年10ヶ月以内に売却すること。

【空き家特例との併用は？】

基本的に、「空き家特例（3,000万円控除）」と「取得費加算の特例」は、どちらか有利な方を選択することになります（併用不可）。

• 売却益が大きい場合: 3,000万円控除の方が有利なケースが多い。
• 売却益が小さい、または相続税額が非常に大きい場合: 取得費加算の方が有利なケースもある。

どちらを選ぶべきかは、シミュレーションが必要です。

いずれにせよ、「3年」というキーワードが相続不動産売却の大きな区切りとなります。

我孫子で相続した不動産を「とりあえず持っておく」という選択は、これらの強力な節税メリットを自ら捨ててしまうことになりかねません。

【期限のまとめ】

制度名	期限（リミット）	目的
相続登記	取得を知ってから3年以内	罰則回避（10万円過料）
空き家特例	相続開始から3年目の年末まで	譲渡所得税の減税（最大3000万円控除）
取得費加算	相続開始から3年10ヶ月以内	相続税の一部を経費化

これら全ての期限に間に合わせるためには、相続発生から「1年以内」には売却の方針を固め、動き出すのが理想的なスケジュールです。

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6. 市場の時計：我孫子エリアの不動産市況から見る「売り時」

法律や税金の期限とは別に、不動産には「高く売れやすい時期」という市場の波があります。我孫子エリアの特性を踏まえ、最も有利なタイミングを見極めましょう。

1年の中での「繁忙期」を狙う

不動産市場が最も活発になるのは、新年度（4月）に向けた1月～3月です。

我孫子市は、子育て世代の流入が多いエリアです。「子供の入学や進級に合わせて新居に入りたい」というファミリー層が、真剣に物件を探し回る時期です。

この時期に合わせて売却活動をスタート（市場に情報を公開）させるためには、逆算して前年の10月～11月頃から査定や媒介契約の準備を始めるのがベストです。

今、「売り時」と言える理由

2025年現在、以下の理由から中古住宅や土地の需要は底堅く推移しています。

1. 建築資材の高騰: 新築住宅の価格が上昇し続けているため、「割安な中古住宅を買ってリノベーションしたい」という層が我孫子でも増えています。
2. 在庫の減少: コロナ禍以降、住環境を見直す動きが定着し、条件の良い物件はすぐに成約する傾向にあります。

「もっと値上がりするかも」と待つことはリスクです。建物は1日ごとに老朽化し、価値を下げていきます。市場の需要がある「今」が、常に最善の売り時であると考えましょう。

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7. 放置は厳禁！売却までの「空き家管理」と「特定空き家」リスク

相続手続きや売却準備を進めている間も、その家は「空き家」としてそこに存在し続けます。ここで注意しなければならないのが、我孫子市も対策を強化している「特定空き家」の問題です。

「特定空き家」に指定されるとどうなる？

倒壊の恐れや衛生上の問題（ゴミ屋敷、害虫発生など）がある状態で放置すると、市から「特定空き家」等の指定を受ける可能性があります。

勧告を受けると、「住宅用地の特例」が解除され、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。

さらに、2023年の法改正で新設された「管理不全空き家（特定空き家の一歩手前）」の状態でも、同様のペナルティが科されるようになりました。

売却価格を下げる「家の傷み」

人が住まなくなった家は、驚くほどのスピードで劣化します。

• 換気不足: 湿気がこもり、畳のカビや壁紙の剥がれ、シロアリ被害を招きます。
• 給排水管: 長期間水を通さないと、排水トラップの水が蒸発し、下水の臭いや害虫が室内に侵入します。サビによる配管破裂のリスクも高まります。

これらの劣化は、内見時の印象を最悪にし、売却価格の大幅な値引き交渉（数百万円単位）につながります。

最低限やるべき管理

売却が決まるまでの間、以下の管理は必須です。

• 月1回の通風・換気: 全ての窓を開けて空気を入れ替える。
• 通水: 全ての蛇口から水を1分ほど流す。
• 庭の手入れ: 夏場の雑草は近隣トラブルの元凶です。シルバー人材センター等への依頼も検討しましょう。

遠方に住んでいて管理ができない場合は、晃南土地にご相談ください。定期巡回や現状報告を行うサービスの活用も、資産価値を守るための投資です。

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8. 「仲介」か「買取」か？相続不動産に適した売却方法の選び方

相続不動産を売却する方法には、大きく分けて「仲介（ちゅうかい）」と「買取（かいとり）」の2種類があります。それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況（期限の有無、建物の状態）に合わせて選ぶことが重要です。

【仲介】時間をかけて高く売りたい場合

不動産会社が買主（一般の個人など）を探す方法です。

• メリット: 市場価格（相場）で売れる可能性が高く、手取り額を最大化できます。
• デメリット: 買主が見つかるまで時間がかかる（数ヶ月～1年）。内見対応などの手間がかかる。いつ売れるか確約できない。
• 向いているケース: 空き家特例の期限（3年目の年末）まで時間があり、建物状態が比較的良い場合。

【買取】手間なくすぐに現金化したい場合

不動産会社が直接買い取る方法です。

• メリット: 最短数日～1ヶ月程度で現金化できる。仲介手数料がかからない。室内の荷物（残置物）をそのままで引き取ってもらえるケースが多い。契約不適合責任（売却後の不具合に対する責任）が免責される。
• デメリット: 売却価格が相場の7割～8割程度になる。
• 向いているケース:
  • 相続税の支払期限（10ヶ月以内）が迫っている。
  • 建物が古すぎて、個人の方には売りづらい。
  • 遠方に住んでおり、手間をかけたくない。
  • 早く現金を分けて、親族関係をスッキリさせたい。

我孫子の古い実家の場合、「契約不適合責任免責」というメリットから、あえて「買取」を選ぶ方も増えています。晃南土地では、「まずは仲介で売り出し、一定期間売れなければ買取保証」といった柔軟なプランもご提案可能です。

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9. 絶対に避けたい失敗例：「共有名義」のまま放置すること

相続における最大のリスク、それは不動産を「共有名義」にして、問題を先送りすることです。

「とりあえず、兄弟3人で 1/3 ずつ持っておこう」

これが、将来の「争族」の火種になります。

共有名義のリスク

1. 売却できない: 不動産全体を売却するには、共有者全員の同意と実印が必要です。一人でも「まだ売りたくない」「もっと高く売りたい」と反対すれば、塩漬けになります。
2. 次の相続で権利が細分化: 共有者の誰かが亡くなると、その持分がさらにその子供たちへ相続されます。関係性が薄い従兄弟同士での共有となり、合意形成は不可能に近くなります。

解決策：換価分割（かんかぶんかつ）の徹底

第3章でも触れましたが、売却を前提とするなら、以下の手順を踏むのが鉄則です。

1. 単独名義にする: 便宜上、代表者1名の名義に相続登記する。
2. 遺産分割協議書に明記: 「換価分割のため便宜上単独登記し、売却代金から経費を引いた残金を〇〇の割合で分配する」と書く。
3. 売却して現金を分ける: お金であれば、1円単位できれいに分けられます。

「とりあえず共有」は思考停止です。我孫子の実家を将来のトラブルの種にしないために、現金化して分けることを強くお勧めします。

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10. よくある質問（FAQ）：我孫子の相続不動産売却Q&A

我孫子で相続に関するご相談を受ける中で、特によくある質問をまとめました。

Q. 家の中に家具や仏壇が残っています。そのままで査定・売却できますか？

A. 査定は可能です。売却時は原則「空」にします。

査定時はそのままで構いません。ただし、一般の方へ売却（仲介）する場合、引き渡しまでには売主様の負担で撤去し、空にする必要があります。遺品整理業者などの手配も晃南土地でサポート可能です。「買取」の場合は、荷物そのままでOKのプランもございます。

Q. 測量図が見当たりません。測量は必要ですか？

A. トラブル防止のため、原則必要です。

古い物件の場合、隣地との境界が曖昧なケースが多々あります。境界確定測量を行わないと、買主が住宅ローンを使えなかったり、後に境界トラブルに発展したりするリスクがあります。測量の手配（土地家屋調査士の紹介）もお任せください。

Q. 千葉県外に住んでいて、頻繁に我孫子に行けません。

A. 郵送やオンライン、委任状で手続き可能です。

司法書士との面談や、売買契約の手続きは、郵送やオンライン（IT重説など）を活用して進められます。現地での立ち会いが必要な場面（残置物撤去の見積もりや、最終確認など）は、私たちが代行・サポートいたしますのでご安心ください。

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11. 我孫子の相続不動産売却は、晃南土地へご相談ください

相続した不動産の売却は、単なる「家の売買」ではありません。

法務局への登記、税務署への申告、役所への調査、そしてご家族の想いの整理。これら全てをクリアして初めて完了する、一大プロジェクトです。

「いつまでに何をすればいいのか」

「どの特例を使えば一番得なのか」

これらを一人で抱え込み、判断するのは大変なストレスです。そして、判断を誤れば金銭的な損失にもつながります。

私たち晃南土地は、創業以来、ここ我孫子市に根ざし、地域の皆様の相続に関するお悩みを解決してきました。

私たちの強みは、単なる不動産仲介にとどまらない「ワンストップ・サポート」です。

• 信頼できる専門家との連携: 司法書士、税理士、土地家屋調査士とチームを組み、登記から税務申告までスムーズに連携します。
• 地域密着の査定力: 我孫子の相場を熟知しているからこそ、適正かつ高値での売却戦略をご提案できます。
• 空き家管理から解体まで: 売却前の管理や、リフォーム、解体工事の手配も全て窓口一つで対応します。

晃南土地は、中央学院大学指定不動産店としても、学生様から地域の皆様まで、長年にわたり信頼をいただいております。

「まだ売ると決めていないけれど、話だけ聞いてみたい」という段階でも構いません。まずは無料査定・ご相談から、お客様の「これから」を一緒に考えさせてください。

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