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【2025最新】我孫子の空き家支援と制度変更｜補助金・手続きのポイントをプロが解説

1. はじめに：2025年、我孫子の空き家を取り巻く環境はどう変わったか？

手賀沼の豊かな自然と、都心への快適なアクセスを誇る千葉県我孫子市。多くの人々が暮らすこの街においても、全国的な課題と同様に「空き家」の増加は深刻な問題となっています。特に、相続によって引き継いだものの、遠方に住んでいて管理ができない、あるいは活用方法が決まらずに放置されている実家の扱いに悩む所有者様からのご相談は、年々増加の一途をたどっています。

そして今、2025年という年を迎え、空き家を取り巻く法的な環境や行政の対応は、かつてないほど厳格化しています。

「まだ大丈夫だろう」

「誰も住んでいないけれど、固定資産税は安いまま（住宅用地の特例）だから、とりあえずそのままにしておこう」

もし、あなたがこのような認識をお持ちだとしたら、それは非常に危険な状態にあると言わざるを得ません。

国は空き家対策特別措置法の改正を行い、これまで対象外だった「放置され始めた段階の空き家」に対しても、厳しい措置（固定資産税の増税など）を行えるよう制度を強化しました。さらに、我孫子市独自でも、危険な空き家を減らし、地域の安全と景観を守るための条例や支援策をアップデートし続けています。

一方で、ただ厳しくなっただけではありません。

適切に管理し、解体やリフォームを行って市場に流通させようとする所有者に対しては、手厚い補助金や税制優遇といった「支援制度」も拡充されています。つまり、国と自治体は「アメとムチ」を使い分け、空き家の早期解決を強く促しているのです。

この記事では、我孫子市内で空き家を所有する方、あるいは将来相続する予定の方に向けて、2025年現在の最新の制度変更、利用できる補助金、そして必ず行わなければならない手続きのポイントを、不動産のプロフェッショナルである晃南土地が徹底解説します。

知らないままでいると、数百万円単位の損失や、法的なペナルティを受ける可能性もあります。大切な資産を守り、次世代へ負担を残さないために、今こそ最新のルールを正しく理解しましょう。

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2. 【重要】法改正のポイント解説：「管理不全空き家」指定と固定資産税のリスク

空き家対策において、所有者が最も恐れるべきリスクの一つが「固定資産税の増額」です。

これまで、日本の税制では、土地の上に住宅（建物）が建っていれば、たとえそれがボロボロの空き家であっても、「住宅用地の特例」が適用され、土地にかかる固定資産税が最大6分の1、都市計画税が最大3分の1に軽減されてきました。

この優遇措置があったからこそ、「解体して更地にするよりも、空き家のまま放置した方が税金が安い」という逆転現象が起き、空き家放置の温床となっていたのです。

しかし、法改正によりこの状況は一変しました。キーワードは「管理不全空き家」です。

これまでの「特定空家」との違い

以前の法律では、倒壊の恐れがあるなど、著しく危険な状態にある「特定空家」に指定され、行政からの勧告を受けた場合にのみ、特例が解除（＝増税）されていました。つまり、よほど酷い状態でなければ、税金は安いままだったのです。

新設された「管理不全空き家」とは

改正により新設された「管理不全空き家」は、特定空家になる「一歩手前」の状態を指します。

• 窓ガラスが割れたまま放置されている
• 雑草や庭木が繁茂し、越境している
• 外壁や屋根の一部が剥がれかけている

このように、「今はまだ倒壊しないが、このまま放置すれば特定空家になる恐れがある」と判断された場合、我孫子市（行政）は「管理不全空き家」として指導・勧告を行うことができます。

そして重要なのは、この「管理不全空き家」として勧告を受けた時点で、住宅用地の特例が解除され、固定資産税が最大6倍（元の税率）に跳ね上がるようになった点です。

我孫子市での運用の厳格化

我孫子市でも、この法改正に伴い、パトロールや住民からの通報に基づく調査が強化されています。

「まだ倒れていないから大丈夫」という言い訳は通用しません。窓が割れていたり、草木が隣家に迷惑をかけていたりするだけで、増税のターゲットになり得るのです。

この変更は、空き家を「資産」として維持するか、早急に「処分」するか、明確な決断を所有者に迫るものです。年間数万円だった税金が、ある日突然数十万円になる。このインパクトは計り知れません。

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3. 知らなきゃ損！我孫子市独自の「空き家解体・活用」補助金制度

ムチ（増税）の話ばかりではありません。我孫子市は、危険な空き家を減らし、良質な住宅ストックを循環させるために、独自の「アメ（支援制度）」も用意しています。

これらの制度は、予算の上限があったり、申請のタイミングが限られていたりするため、情報を知っているかどうかが損得を分けます。

（※本章で紹介する制度の内容は、2025年の一般的な傾向と我孫子市の過去の施策に基づく解説です。最新の募集要項は必ず我孫子市役所の公式HP等でご確認ください）

1. 老朽空き家の解体費用補助

倒壊の恐れがある危険な空き家を解体し、更地にする場合、その工事費用の一部を市が補助する制度です。

• 対象: 一定の基準（老朽度判定など）を満たす、昭和56年5月31日以前（旧耐震基準）に建築された木造住宅など。
• 補助額: 解体工事費用の数分の一（例：3分の1や2分の1など）、かつ上限額（例：50万円など）まで。
• ポイント: この補助金を使うには、「解体契約を結ぶ前」に市への事前申請と認定が必要です。すでに壊してしまった後では1円ももらえません。我孫子市内の解体業者を利用することが条件になる場合もあります。

2. 若年・子育て世帯向けの中古住宅取得・リフォーム補助

これは空き家を「売る側」ではなく「買う側（または住む側）」への支援ですが、結果的に空き家の流通を促進するものです。

我孫子市内の空き家（中古住宅）を購入し、リフォームして住む若年世帯や子育て世帯に対し、費用の一部が補助される場合があります。

• 売却への活用: あなたの空き家を売り出す際、「この物件は、市の取得支援補助金の対象になり得ます」とアピールすることで、買主にとってのメリットを提示し、早期成約に繋げることができます。晃南土地では、こうした補助金活用を前提とした販売戦略も提案しています。

3. 空き家バンク制度の活用

我孫子市が運営する「空き家バンク」に物件を登録することで、市が広報などのマッチング支援を行ってくれる制度です。

• メリット: 民間の不動産サイトでは埋もれてしまうような、郊外の古い物件や農地付きの物件でも、田舎暮らしやDIYを希望する層に見つけてもらいやすくなります。
• 成約奨励金: 自治体によっては、バンクを通じて成約した場合に、片付け費用や仲介手数料の一部を補助する制度を設けている場合もあります。

補助金申請の鉄則

すべての補助金に共通する鉄則は、「事前の相談と申請」です。

工事を始めてからでは手遅れです。空き家の解体やリフォームを検討し始めた段階で、まずは私たち晃南土地にご相談ください。適用可能な最新の制度をお調べし、申請手続きのサポートまで行います。

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4. 相続登記の義務化から1年半。今さら聞けない「罰則」と「手続き」のリアル

2024年4月1日からスタートした「相続登記の義務化」。施行から1年半が経過した2025年現在、その影響は我孫子の不動産現場でも顕著に現れています。

「まだ登記していなくても大丈夫だろう」と放置していると、思わぬペナルティ（過料）を受けるだけでなく、いざ売却しようとした時に身動きが取れなくなるリスクがあります。

制度の概要と「3年」のタイムリミット

改正法により、不動産を取得した相続人は、「自分が相続人であることを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内」に相続登記（名義変更）を申請することが義務付けられました。

これは、過去に相続したまま放置していた不動産にも遡って適用されます（※経過措置あり）。

正当な理由なくこの義務に違反した場合、「10万円以下の過料」が科される可能性があります。

「住所変更登記」も義務化へ（2026年4月予定）

さらに、所有者の住所や氏名が変わった場合の変更登記も、今後義務化される予定です（2026年4月までに施行）。これに違反した場合も過料の対象となります。

つまり、国は「所有者不明土地」をなくすために、登記簿の情報を最新に保つことを国民に強く求めているのです。

空き家売却における「登記」の壁

罰則以上に怖いのが、売却時のトラブルです。

我孫子の空き家を売ろうとしても、登記簿上の名義が亡くなった親や祖父母のままでは、売買契約を結ぶことはできません。

いざ買主が見つかってから慌てて相続登記をしようとしても、

• 他の相続人と連絡がつかない
• 遺産分割協議がまとまらない
• 戸籍謄本を集めるのに時間がかかる
  といった問題が発生し、せっかくの売却チャンスを逃してしまう（契約が白紙になる）ケースが後を絶ちません。

法定相続情報証明制度の活用

手続きをスムーズにするために、「法定相続情報証明制度」の利用をお勧めします。

これは、戸籍謄本の束を法務局に提出し、認証された家系図のような一覧図（法定相続情報一覧図）の交付を受ける制度です。これがあれば、銀行口座の解約や不動産の相続登記など、各所での手続きで戸籍の束を出し直す必要がなくなり、手間と時間を大幅に短縮できます。

我孫子で空き家を相続したら、まずは司法書士や不動産会社に相談し、速やかに登記を完了させることが、資産を守るための第一歩です。晃南土地では、提携司法書士と連携し、相続登記から売却までをワンストップでサポートしています。

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5. あなたの実家は大丈夫？「特定空家」に認定される危険な予兆チェックリスト

第2章で解説した通り、「特定空家」や「管理不全空き家」に認定されると、固定資産税の優遇がなくなるだけでなく、最終的には行政代執行による強制解体（費用は所有者に請求）などの厳しい措置が待っています。

我孫子市から「指導書」や「勧告書」が届く前に、ご自身で危険度をチェックし、対策を打つ必要があります。

以下のチェックリストで、あなたの空き家の状態を確認してみてください。一つでも当てはまれば、行政指導の対象となる「イエローカード」の状態かもしれません。

【外観・構造のチェック】

• [ ] 屋根: 瓦がズレたり、一部が落下したりしていないか。トタン屋根が錆びてめくれ上がっていないか。
• [ ] 外壁: 大きなひび割れ（クラック）や、モルタルの剥落がないか。傾いているように見えないか。
• [ ] 窓ガラス: 割れたまま放置されていないか。台風で飛散するリスクがある状態ではないか。

【衛生・環境のチェック】

• [ ] 庭木・雑草: 敷地からはみ出して、道路や隣家に枝が伸びていないか。雑草が背丈以上に伸びていないか。
• [ ] 害虫・害獣: スズメバチの巣ができていないか。野良猫やハクビシンが住み着いている形跡（フンや臭い）がないか。
• [ ] ゴミ: 敷地内に家電製品や家庭ゴミが不法投棄されていないか。放置すると「捨ててもいい場所」と思われ、さらにゴミが増える悪循環に陥ります。

【防犯・安全のチェック】

• [ ] 門扉・施錠: 誰でも敷地内に入れる状態になっていないか。玄関や勝手口の鍵はしっかり閉まっているか。
• [ ] 空き家であることの露出: ポストにチラシが溢れかえっていないか。「誰もいません」と宣伝しているようなもので、放火や侵入盗のリスクを高めます。

最低限の管理ライン

我孫子市が求める「適切な管理」とは、新築同様にピカピカにすることではありません。

「近隣住民に迷惑をかけない」「倒壊や火災の危険がない」状態を維持することです。

• 年に数回の草刈りと剪定
• 破損箇所の応急処置
• ポストの整理と定期的な見回り

遠方にお住まいで、これらの管理をご自身で行うのが難しい場合は、地元の不動産会社やシルバー人材センターなどが提供する「空き家管理サービス」を利用するのが賢明な選択です。月額数千円〜のコストで、税金6倍のリスクと近隣トラブルを回避できるなら、決して高い出費ではありません。

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6. 節税の切り札：「空き家の3,000万円特別控除」の適用要件と期限

空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常は約20%（所有期間が5年以下の場合は約40%）の税金がかかります。しかし、相続した空き家であれば、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。

これが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。

この特例を使えるかどうかで、手元に残るお金が数百万円単位で変わります。2025年現在、知っておくべき最新のアップデート情報は以下の通りです。

制度の延長と要件緩和（2024年改正のポイント）

この特例は、本来の期限を延長し、2027年（令和9年）12月31日までの売却に適用されることになりました。さらに、使い勝手を良くするための重要な「緩和」が行われています。

• 【従来】: 売買契約の「前（引き渡し時まで）」に、売主（相続人）が耐震改修するか、解体して更地にする必要がありました。「解体費を先に持ち出す必要がある」「解体しても売れなかったらどうする」というリスクがネックでした。
• 【現在】: 買主が、購入した翌年の2月15日までに耐震改修や解体を行えば、特例の適用が可能になりました。
  つまり、「古家付き土地」として売却し、解体費用を買主負担（または売買代金から相殺）にして、引き渡し後に買主が解体するケースでも、売主は3,000万円控除を使えるようになったのです。

主な適用要件チェックリスト

ただし、誰でも使えるわけではありません。以下の要件をクリアする必要があります。

• [ ] 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）であること。
• [ ] 亡くなった方（被相続人）が一人暮らしをしていたこと（※老人ホーム入所等の例外あり）。
• [ ] 相続から売却まで、ずっと空き家（事業用や貸付用に使っていない）であること。
• [ ] 売却代金が1億円以下であること。
• [ ] 令和9年12月31日までに売却すること。

我孫子市内には、この「昭和56年以前」の物件が多く残っています。解体のタイミングや契約書の特約条項など、手続きには専門的な知識が必要です。特例の利用をお考えの方は、必ず売出し前に不動産会社へご相談ください。

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7. 【フローチャート】我孫子で空き家を相続してから売却するまでの「最短ルート」

「実家を相続することになったが、何から手を付ければいいかわからない」

そんな方のために、我孫子で空き家を相続し、スムーズに売却・現金化するまでの標準的な手順を整理しました。

STEP 1：現状把握と遺産分割協議

• まずは実家に行き、登記識別情報（権利証）や固定資産税納税通知書を探します。
• 相続人全員で話し合い、「誰が相続するか（単独名義か共有か）」「売却して現金を分けるか（換価分割）」を決めます。空き家の売却においては、意思決定を早くするために、代表者一人の名義にする方法がよく取られます。

STEP 2：相続登記（名義変更）

• 司法書士に依頼し、亡くなった親の名義から、相続人の名義へ変更します（※第4章で解説した義務化対応）。
• これが完了しないと、売買契約は結べません。

STEP 3：不動産会社による査定と「家財処分」

• 晃南土地のような地元の不動産会社に査定を依頼します。「更地で売るべきか」「古家付きで売るべきか」「3,000万円控除は使えるか」をこの段階で相談します。
• 売却方針が決まったら、室内の家財道具（残置物）を片付けます。自分たちで行うか、専門業者（遺品整理業者）に依頼します。空き家売却では、室内を空っぽにすることがスタートラインです。

STEP 4：媒介契約と売却活動開始

• 不動産会社と媒介契約を結び、売りに出します。
• 我孫子エリアの相場に合った価格設定と、ポータルサイト（SUUMO等）への掲載、近隣へのポスティングなどを行います。

STEP 5：売買契約と引き渡し

• 買主が見つかったら、価格や条件を交渉し、売買契約を締結します。
• 測量（境界確定）や解体工事（更地渡しの場合）を行い、代金の受領と同時に物件を引き渡します。

STEP 6：確定申告（翌年の2月〜3月）

• 売却益が出た場合や、3,000万円特別控除を利用する場合は、翌年に確定申告が必要です。我孫子市役所で「被相続人居住用家屋等確認書」を取得し、税務署へ提出します。

この一連の流れは、早ければ半年、長ければ数年かかります。「いつまでに売りたいか」というゴールを設定し、逆算して動くことが大切です。

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8. 実例で学ぶ：我孫子の空き家活用・売却「成功」と「失敗」の分岐点

制度やルールを知っているかどうかが、結果にどのような差を生むのか。我孫子市内で実際にあったケースをモデルにした成功例と失敗例をご紹介します。

【成功事例】補助金と特例をフル活用し、手取りを最大化したAさん

• 状況: 我孫子駅からバス便のエリアにある築45年の実家を相続。建物は雨漏りがあり、ボロボロ。
• アクション: Aさんは相続直後に晃南土地へ相談。
  1. 市の「老朽空き家解体補助金」の申請サポートを受け、解体費用の補助（50万円）を獲得。
  2. 更地にしたことで、近隣の若い夫婦が「注文住宅用地」として購入を即決。
  3. さらに「3,000万円特別控除」の要件を満たすよう手続きし、売却益にかかる税金（約300万円）をゼロに。
• 結果: 解体費の持ち出しを抑えつつ、税金も回避し、想定より多くの現金を相続人で分けることができた。

【失敗事例】「とりあえず放置」で泥沼にはまったBさん

• 状況: 天王台駅近くの好立地にある実家を相続。兄弟間で遺産分割の話がまとまらず、相続登記もしないまま5年放置。
• アクション: 何もしなかった。
• 結果:
  1. 庭木が伸び放題になり、近隣から市へ通報が入る。「管理不全空き家」の指定予告通知が届く。
  2. 慌てて売ろうとしたが、名義変更（相続登記）が未了のため売却活動ができず、司法書士費用がかさんだ。
  3. ようやく売却できたが、相続から3年を経過していたため「3,000万円特別控除」の期限切れで使えず、高額な譲渡所得税を支払う羽目に。
  4. さらに、放置期間中の固定資産税と庭木の剪定費用（年数回業者委託）で、トータル数百万円の損失となった。

分岐点:

成功の鍵は「早期の相談」と「制度の活用」でした。空き家問題は、時間が経てば経つほど選択肢が減り、コストが増える構造になっています。

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9. 誰に相談すべき？行政書士、司法書士、不動産会社の役割分担

空き家対策には様々な専門家が関わります。「誰に何を頼めばいいの？」と迷わないよう、役割分担を整理しましょう。

• 司法書士:
  「登記」の専門家です。相続登記（名義変更）、住所変更登記、抵当権抹消など、法務局への手続きを行います。相続人が多くて揉めている場合を除き、最初の手続きでお世話になります。
• 土地家屋調査士:
  「測量」の専門家です。隣地との境界杭がない場合や、土地を分筆（分ける）して売りたい場合に、測量図を作成します。
• 税理士:
  「税金」の専門家です。相続税の申告や、売却後の譲渡所得税の確定申告、3,000万円控除の適用可否の判断などを行います。
• 行政書士:
  「官公庁への書類」の専門家です。農地転用（畑を宅地にして売る場合）や、空き家を民泊にする際の許認可申請などを行います。
• 不動産会社（宅地建物取引士）:
  「売買・活用」の専門家であり、プロジェクトの司令塔です。
  価格査定、買主探し、契約業務はもちろんですが、我孫子の地域密着型不動産会社であれば、上記の司法書士や税理士、解体業者、リフォーム業者とも提携しています。

結論：まずは不動産会社へ

「まだ売ると決めていないけれど…」という段階でも、まずは不動産会社（晃南土地）にご相談いただくのが一番の近道です。お客様の状況に合わせて、必要な専門家をコーディネートし、窓口を一本化できるからです。

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10. よくある質問（FAQ）：空き家対策の疑問にプロが回答

我孫子の空き家所有者様から、晃南土地によく寄せられる質問にお答えします。

Q. 家の中に家具や荷物が大量に残っています。そのままで売れますか？

A. 「現況有姿（そのまま）」で買い取ってくれる買取業者もいますが、価格はかなり安くなります。一般の個人の方へ高く売りたい場合は、原則として「空っぽ」にする必要があります。遺品整理業者の紹介も可能ですのでご相談ください。

Q. 実家が「再建築不可」の土地かもしれません。売れますか？

A. 道路付けが悪く、建て替えができない「再建築不可物件」は、通常の住宅ローンが使えないため売却難易度は高いです。しかし、隣地の方に購入を持ちかけたり、リフォームして投資用物件として売り出したりと、解決策はあります。諦めずにご相談ください。

Q. 解体した方が早く売れますか？

A. ケースバイケースです。建物が古すぎると解体前提（更地渡し）の方が好まれますが、固定資産税の特例が外れるリスクや、3,000万円控除の要件（改正で解体後でもOKになりましたが）を考慮する必要があります。「解体更地渡し（契約後に解体）」という特約を付けるのが安全な場合が多いです。

Q. 遠方に住んでいて我孫子に行けません。手続きは可能ですか？

A. 可能です。郵送やオンラインでのやり取り、司法書士への委任状などを活用すれば、一度も現地に来られなくても売却は完了できます。鍵をお預かりし、空気の入れ替えや現地の写真報告などもサポートいたします。

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11. まとめ：我孫子の空き家問題は「先送り」が最大のリスク。晃南土地へご相談を

2025年、空き家を取り巻く環境は大きく変わりました。

「管理不全空き家」への増税リスク、相続登記の義務化と罰則。国は本気で空き家を減らそうとしています。

しかし、それは同時に「今動けば、手厚い支援が受けられる」というチャンスでもあります。

空き家問題の解決において、最大の敵は「先送り」です。

「もう少し落ち着いたら」「来年考えよう」と思っている間に、建物は傷み、特例の期限は迫り、草木は伸びて近隣トラブルの火種となります。

私たち晃南土地は、創業以来、ここ我孫子市に根ざし、地域の皆様の不動産に関するお悩みに寄り添ってきました。

私たちは単に物件を売るだけでなく、

• 最新の法改正や補助金制度に基づいたアドバイス
• 提携専門家との連携によるワンストップサービス
• お客様の「想い」を汲み取った、最適な出口戦略の提案
  をお約束します。

「実家のこと、そろそろ何とかしたい」

そう思ったその日が、相談のベストタイミングです。査定や相談は無料です。まずは晃南土地まで、お気軽にお問い合わせください。

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