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我孫子の不動産売却の税金｜譲渡所得・特別控除・申告の流れ

1. 我孫子で不動産を売却する前に。「税金」の知識が手取り額を決める

我孫子市に所有する大切な不動産。「そろそろ売却して、新しい生活を始めよう」「相続したけれど使う予定がないから現金化したい」と、売却を決意された時、多くの方が最初に気にするのは「いくらで売れるか（売却価格）」です。

しかし、不動産売却において、売却価格と同じくらい、いえ、場合によってはそれ以上に重要なのが「税金」の知識です。なぜなら、不動産を売却して得たお金が、そのまま全てあなたの手元に残るわけではないからです。

「我孫子の自宅が3,000万円で売れた！これで老後も安心だ」と喜んでいたのも束の間、翌年になって数百万円もの税金（譲渡所得税・住民税）の請求が来て青ざめる…。そんな事態は絶対に避けなければなりません。

不動産売却にかかる税金は、非常に複雑で、大きな金額になります。しかし、国が用意している様々な「特例」や「控除」を賢く活用することで、その税金を大幅に減らし、最終的な「手取り額」を最大化することが可能です。

特に我孫子のようなベッドタウンでは、長年住み続けたマイホームを売却するケースが多く、その場合は強力な節税特例が使える可能性が非常に高いのです。

この記事では、我孫子で不動産を売却するすべての方が知っておくべき税金の基礎知識から、計算方法、そして絶対に使うべき「特別控除」まで、わかりやすく徹底解説します。

2. 全体像を把握する。我孫子の不動産売却にかかる3つの税金

我孫子で不動産を売却した際にかかる税金は、大きく分けて3種類あります。「売却の手続き中」にかかるものと、「売却した翌年」にかかるものがあり、それぞれのタイミングと金額感を把握しておくことが重要です。

1. 印紙税（売買契約書に貼る印紙）

• タイミング： 売却が決まり、買主様と「不動産売買契約書」を交わす時。
• 内容： 契約書の記載金額（売却価格）に応じてかかる国税です。郵便局などで「収入印紙」を購入し、契約書に貼付・消印することで納税します。
• 金額（目安）：
  • 売却価格 1,000万円超～5,000万円以下 → 1万円（※軽減措置適用時）
  • 売却価格 5,000万円超～1億円以下 → 3万円（※軽減措置適用時）我孫子の一般的な戸建てやマンションの売却であれば、この範囲に収まることが多いでしょう。

2. 登録免許税（抵当権抹消登記など）

• タイミング： 不動産の引き渡し（決済）時。
• 内容： 売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、それを完済して「抵当権（ていとうけん）」を消すための登記にかかる税金です。司法書士に依頼する費用と一緒に支払います。
• 金額（目安）： 不動産1個につき1,000円。（土地1筆・建物1棟なら2,000円）。これ自体は少額ですが、司法書士への報酬（1万～3万円程度）が別途かかります。

3. 譲渡所得税・住民税（売却益にかかる税金）

• タイミング： 売却した翌年（確定申告後、および6月以降）。
• 内容： これが最も金額が大きく、最も重要な税金です。不動産を売却して「利益（譲渡所得）」が出た場合にのみ、その利益に対して課税されます。
• 金額： 利益の額と、不動産の所有期間によって税率（約20%～39%）が異なります。数百万円単位になることも珍しくありません。

この記事では、特に負担が大きく、事前の対策が不可欠な「3. 譲渡所得税・住民税」について、次章から詳しく深掘りしていきます。

3. 最重要！「譲渡所得」の計算式。いくら儲かったら税金がかかる？

不動産売却における最大の税金、「譲渡所得税・住民税」。これは、不動産を売った金額すべてにかかるわけではありません。あくまで「儲け（利益）」が出た場合に、その「儲け」に対してのみかかります。

この「儲け」のことを、税務用語で「譲渡所得（じょうとしょとく）」と呼びます。

我孫子で不動産を売却する際は、まずご自身のケースでこの「譲渡所得」が発生するかどうかを、以下の計算式で確認する必要があります。

【譲渡所得の計算式】

譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

もし、この計算結果が「プラス」なら税金がかかり、「マイナス（損失）」なら税金はかかりません（原則、確定申告も不要ですが、特例を使う場合は必要です）。

各項目の意味を、我孫子での具体的なケースを想定して解説します。

• ① 譲渡価額（じょうとかかく）
  • 我孫子の不動産を売却して得た収入金額です。通常は「売買契約書」に記載された売買代金そのものです。固定資産税の精算金なども含まれます。
• ② 取得費（しゅとくひ）
  • その不動産を「購入したときにかかった費用」です。
  • 購入代金（建物は減価償却後の価額）、購入時の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税などが含まれます。
  • 【超重要】 先祖代々の土地など、いくらで買ったか分からない場合は、「譲渡価額の5%」をみなし取得費として計算します（これを「概算取得費」と言います）。しかし、これは非常に低い金額になるため、税金が激増する原因となります。購入時の契約書を探し出す努力が不可欠です。
  関連ブログ：<u>「昔買った我孫子の土地、購入価格がわからない！取得費を証明して節税する方法」</u>
• ③ 譲渡費用（じょうとひよう）
  • 今回の我孫子の不動産を「売却するために直接かかった費用」です。
  • 売却時の仲介手数料、印紙税、測量費（土地の場合）、建物の解体費（更地渡しの場合）などが該当します。引っ越し費用などは原則含まれません。

【計算例（我孫子のマンション売却）】

• 売却価格（譲渡価額）：3,000万円
• 購入当時の価格と諸経費（取得費）：2,500万円（減価償却考慮後）
• 売却にかかった費用（譲渡費用）：100万円（仲介手数料など）

譲渡所得 ＝ 3,000万円 －（2,500万円 ＋ 100万円） ＝ 400万円

この「400万円」の利益に対して、次章で説明する税率がかかることになります。

4. 税金が倍違う！？「5年」が分かれ目となる所有期間のルール

前章で計算した「譲渡所得（利益）」。これにかかる税金（税率）は、その我孫子の不動産を「何年持っていたか（所有期間）」によって、天国と地獄ほどに違ってきます。

これが「短期譲渡所得（たんきじょうとしょとく）」と「長期譲渡所得（ちょうきじょうとしょとく）」の区分です。

【運命の分かれ道：「所有期間5年」】

税率は、売却した年の「1月1日時点」での所有期間が「5年」を超えているかどうかで決まります。

• ① 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）
  • 税率：合計 39.63% （所得税30% ＋ 復興特別所得税0.63% ＋ 住民税9%）
  • 対象： 購入してから短期間で売却するケース（例：転売目的、急な転勤など）。投機的な取引を抑制するため、非常に高い税率が課せられます。
• ② 長期譲渡所得（所有期間が5年超）
  • 税率：合計 20.315% （所得税15% ＋ 復興特別所得税0.315% ＋ 住民税5%）
  • 対象： 我孫子に長く住んでから売却する一般的なケース。税率は短期の約半分になります。

【注意！「5年」の数え方の落とし穴】

「2020年4月1日に買って、2025年4月2日に売ったから、丸5年経った！長期譲渡だ！」

これは間違いです。

判定基準はあくまで「売却した年の1月1日時点」です。

上記の場合、2025年1月1日時点では、所有期間は「4年9ヶ月」となり、「5年以下＝短期譲渡」扱いになってしまいます。約40%もの高い税金がかかります。

長期譲渡（約20%）にするためには、「2026年1月1日以降」に売却する必要があります。

【さらに長く持つと…「10年超所有軽減税率」】

我孫子のマイホームを10年以上所有してから売却する場合、さらに低い税率（譲渡所得6,000万円以下の部分は約14%）が適用される特例もあります。（※一定の要件あり）

不動産売却のタイミングを数ヶ月間違えただけで、税金が数百万円変わってしまうこともあります。我孫子で売却を急ぐ事情がない場合は、この「所有期間」を必ず確認してから売り出し時期を決定するのが賢明です。

5. 我孫子のマイホーム売却なら絶対使いたい「3,000万円特別控除」

不動産を売却して利益が出たら、必ず高い税金を払わなければならないのでしょうか？

ご安心ください。我孫子で「マイホーム（居住用財産）」を売却する場合、多くの人が利用できる最強の節税特例があります。

それが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。

【特例の内容】

自分が住んでいた家（マイホーム）を売却した場合、その譲渡所得（利益）から、最高3,000万円までを差し引く（控除する）ことができる、というものです。

【計算式（特例適用後）】

課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 3,000万円特別控除

つまり、売却による利益が「3,000万円まで」なら、この特例を使えば譲渡所得はゼロになり、税金（譲渡所得税・住民税）は一切かからなくなるのです。

我孫子の一般的なマイホーム売却で、利益が3,000万円を超えるケースはそう多くありません。つまり、この特例を使えれば、ほとんどの方が「売却益への税金ゼロ」を実現できる可能性があります。

【主な適用要件（チェックリスト）】

• □ 自分が住んでいる家屋、または家屋とともにその敷地を売却すること。
• □ 以前に住んでいた家の場合、住まなくなってから3年目の年の12月31日までに売却すること。
• □ 売却した相手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
• □ 過去3年以内に、この特例や他の特例（買換え特例など）を受けていないこと。

【注意点】

この特例は非常に強力ですが、「住宅ローン控除」との併用ができない（売却後に新居を購入する場合）など、いくつかの注意点もあります。

「3,000万円控除を使うべきか」「新居で住宅ローン控除を使うべきか」、どちらが得になるかは、個別のシミュレーションが必要です。

関連ブログ：<u>「我孫子で住み替え！『3000万円控除』と『住宅ローン控除』どっちがお得？シミュレーション解説」</u>

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6. 相続した実家を売るなら。「相続空き家の3,000万円特別控除」

我孫子市では、親世代が住んでいた戸建てを相続し、そのまま空き家になっているケースも少なくありません。こうした「相続した空き家」を売却する場合にも、前章のマイホーム特例と同様の強力な節税制度があります。

それが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」です。

【特例の内容】

亡くなった方（被相続人）が一人暮らしをしていた実家を、相続人が相続し、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

【我孫子での適用に向けた厳しい要件（チェックリスト）】

この特例は、マイホーム特例よりも要件が厳しく設定されています。

• □ 亡くなった方（親など）が、相続開始の直前まで「一人暮らし」をしていたこと。（※老人ホームに入居していた場合も対象になる特例あり）
• □ 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）であること。
• □ 相続の時から売却の時まで、事業や貸付（賃貸）、居住の用に供されていないこと。（＝ずっと空き家であったこと）
• □ 売却代金が1億円以下であること。
• □ 【最重要】 売却する際に、「耐震リフォーム」をして現行の耐震基準に適合させるか、または「建物を取り壊して更地」にしてから引き渡すこと。

我孫子で古い実家を相続された方は、この特例が使えるかどうかで、手元に残るお金が数百万円変わる可能性があります。建物を解体するタイミングや、売却期限（相続開始から3年目の年末まで）など、専門的な判断が必要になるため、早めに不動産会社や税理士に相談することが重要です。

7. 売却して「損」が出た場合も使える特例がある？（損益通算・繰越控除）

ここまでは「不動産が高く売れて、利益が出た場合」の話でした。

しかし、我孫子の不動産相場や購入時期によっては、残念ながら「買った時より安くしか売れなかった（＝譲渡損失が出た）」というケースもあり得ます。

そんな「売却損」が出てしまった場合でも、一定の条件を満たせば、その損失を他の所得（給与所得など）から差し引いて、税金（所得税・住民税）を取り戻せる特例があります。

それが「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

【特例の内容】

• 損益通算（そんえきつうさん）： 不動産売却で出た「赤字（譲渡損失）」を、その年の「他の黒字の所得（給与所得や事業所得）」と相殺（通算）することです。これにより、全体の課税所得が減り、払いすぎた税金が還付されます。
• 繰越控除（くりこしこうじょ）： その年に引ききれなかった損失を、翌年以降（最長3年間）に繰り越して、翌年以降の所得からも差し引くことができる制度です。

【使える2つのパターン】

1. マイホームを買換えた場合の譲渡損失の特例：我孫子の自宅を売却して、新たに住宅ローンを組んで新居を購入した場合に使えます。
2. 特定のマイホームの譲渡損失の特例（住宅ローンが残っている場合）：新居を買わなくても、売却した自宅に住宅ローン残高があり、売却価格がその残高を下回ってしまった（オーバーローンでの売却）場合に使えます。

「損してしまった」と落ち込む前に、この特例を使って少しでも税金を取り戻せないか、確認しましょう。適用には確定申告が必須です。

8. 「いつ」「どこに」「どうやって」払う？税金申告のスケジュール

我孫子で不動産の売却が無事完了し、お金（売却代金）を受け取った。では、その税金はいつ払うのでしょうか？

多くの税金は「売却した年の、翌年」にやってきます。お金を使い切ってしまわないよう、納税スケジュールを把握しておきましょう。

【不動産売却後の税金スケジュール】

• 売却した年（譲渡年）
  • 引き渡し時： 登録免許税（抵当権抹消など）、仲介手数料、印紙税（契約時）を支払う。この時点では、まだ大きな税金（譲渡所得税）は発生しません。
• 売却した翌年（申告・納税年）
  • 2月16日～3月15日：「確定申告」を行います。
    • 我孫子にお住まいの方は、管轄の税務署（柏税務署）などで申告します。
    • 利益が出て税金を払う人も、特例（3,000万円控除など）を使って税金をゼロにする人も、損失が出て特例（損益通算）を使う人も、全員「確定申告」が必要です。
  • 3月15日まで： 「所得税（譲渡所得税の国税部分）」を納税します。（振替納税の場合は4月頃）
  • 5月頃～： 税務署から「復興特別所得税」の納付書が届く場合があります（所得税と一緒に納付することも多いです）。
  • 6月頃～：我孫子市役所から「住民税（譲渡所得税の地方税部分）」の納付書が届きます。
    • 住民税は、前年の所得に対して課税されるため、忘れた頃にやってくる「後出し」の税金です。金額も大きいため（利益の5%）、納税資金を必ず残しておかなければなりません。

【確定申告を忘れると大変！】

「3,000万円控除で税金はゼロだから、申告しなくていいや」

これは絶対にダメです。特例は「確定申告をすること」が適用条件です。申告を忘れると特例が使えず、本来払わなくて済んだはずの巨額の税金に加え、無申告加算税などのペナルティまで課せられる可能性があります。

9. 我孫子市役所や税務署は教えてくれない？専門家との連携が不可欠

ここまで、我孫子の不動産売却にかかる税金の基礎知識と特例を解説してきました。

しかし、実際の税金計算は非常に複雑で、個別の事情（共有名義、過去のリフォーム歴、相続の経緯など）によって適用できる特例や計算方法が細かく異なります。

「自分はどの特例が使えるのか？」

「この書類で取得費を証明できるか？」

こうした個別の相談に対し、市役所や税務署は一般的な回答はしてくれますが、「あなたの場合はこうすれば一番節税できます」といった具体的な節税アドバイスまではしてくれません（彼らの立場上、できないのです）。

不動産売却の税金で失敗しないためには、

• 我孫子の不動産事情に詳しく、特例の適用要件を見据えた売却戦略を提案できる「不動産会社」
• 個別の詳細な税金計算と、確実な確定申告を代行してくれる「税理士」

この両方の専門家と連携することが、安全かつ最も有利な売却を実現する鍵となります。

10. まとめ：我孫子で手取りを最大化するための税金対策チェックリスト

我孫子での不動産売却を成功させ、「手取り額」を最大化するために、売却活動と並行して確認すべき税金対策のポイントをまとめました。

【不動産売却・税金対策チェックリスト】

• □ 売却する不動産の「所有期間」は5年を超えているか？（短期譲渡か長期譲渡か）
• □ 購入時の契約書や領収書（取得費を証明する書類）は手元にあるか？
• □ 「3,000万円特別控除」の要件を満たしているか？（マイホーム、または相続空き家）
• □ 売却後に新居を購入する場合、「住宅ローン控除」とどちらが得かシミュレーションしたか？
• □ 売却損が出る場合、「損益通算」の特例が使えるか確認したか？
• □ 売却した翌年の「確定申告」と「納税資金」の準備はできているか？

これらの項目を一つ一つクリアにしていくことで、漠然とした税金への不安がなくなり、自信を持って売却を進めることができるはずです。

11. 我孫子の不動産売却、税金のご相談も「地元の晃南土地」へ

「我孫子の自宅を売りたいが、税金がいくらかかるか心配だ」

「相続した空き家、特例を使って賢く売却したい」

「買い替えの資金計画、税金まで含めてシミュレーションしてほしい」

不動産売却と切っても切り離せない「税金」の問題。専門用語も多く、難しく感じてしまう方も多いのではないでしょうか。

私たち晃南土地は、「中央学院大学指定不動産店」として長年我孫子の地で活動する一方で、我孫子に根ざした「地元の不動産会社」として、数多くのお客様の不動産売却をサポートしてまいりました。

私たちは税理士ではありませんので、最終的な税務申告の代行はできませんが、

• 「このタイミングで売れば、長期譲渡所得になります」
• 「この物件なら、3,000万円控除が使える可能性が高いです」
• 「買い替えなら、こちらの特例を使った方が手取りが多くなるかもしれません」といった、不動産のプロとしての視点から、お客様の状況に合わせた最適な売却戦略と一般的な税制のアドバイスを行うことができます。必要に応じて、信頼できる我孫子エリアの税理士の先生をご紹介することも可能です。

我孫子での不動産売却、税金に関する最初のご相談窓口として、ぜひ晃南土地をご活用ください。お客様の大切な資産を守るために、全力でサポートいたします。

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