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我孫子で中古マンション購入を検討中の方へ。リノベーションに関するQ-A集

1. Q1.「リノベーション」と「リフォーム」は、どう違うのですか？

我孫子エリアで中古マンションの購入を検討し始めると、リノベ（リノベーション）とリフォームという言葉を頻繁に目にします。両者は混同されがちですが、目的も工事規模も大きく異なります。我孫子で理想の中古マンション探しを始める前に、この違いを理解しておくことが第一歩です。

「リフォーム」とは？
「リフォーム（Reform）」の主な目的は、原状回復です。老朽化・汚損・故障を新築当初の状態に戻すための修繕や改修を指します。

• 汚れた壁紙を新しいものに張り替える
• 古いキッチンを同じ場所・同等サイズで交換する
• 壊れた給湯器を修理する
  このように、マイナスをゼロに戻す比較的部分的な工事がリフォームです。

「リノベーション（リノベ）」とは？
一方、リノベ（Renovation）の目的は、新たな価値の付加。既存の中古マンションの間取りや仕様を、購入者のライフスタイルに合わせて根本から造り替えることを指します。

• 3DKを1LDKへ大胆に間取り変更
• 壁付けキッチンをアイランドキッチンへ変更
• 不要な和室を書斎やWICに転用
• 配管・配線を一新し断熱性能も向上（スケルトンリノベ）

我孫子で中古マンションを購入して自分らしい暮らしを実現したい方の多くが求めるのはリノベ。単なる美装ではない、プラスの価値を生む大規模で自由度の高い改修です。

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2. Q2. 我孫子で中古マンション購入＋リノベ、総予算はどれくらい考えればいい？

我孫子で中古マンションの購入とリノベを考える上で最重要なのが総予算設計。ここを誤ると、物件だけ買ってリノベ費用が残らないという典型的失敗に陥ります。

鉄則は、総予算＝物件価格＋リノベ費用＋諸費用で常に考えること。

【予算の内訳】
1. リノベ費用（やりたい内容で大きく変動）

• フルリノベ（スケルトン）：平米単価10万〜15万円以上が目安（例：70㎡→700万〜1,050万円以上）
• 部分リノベ：水回り交換＋内装刷新で300万〜700万円程度

2. 諸費用
仲介手数料・登記・ローン手数料・火災保険・不動産取得税などで、物件価格の6〜8%が目安。

【正しい予算の立て方（逆算）】
（例）総予算4,000万円の場合

1. まずリノベ費用を確保 → 1,000万円
2. 諸費用を概算 → 物件価格仮2,800万円×7% ≒ 200万円
3. 4,000 − 1,000 − 200 ＝ 2,800万円 → 物件価格の上限
   先にリノベ費用を取り分け、残りで物件上限を決める。この逆算が失敗回避の鍵です。

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3. Q3. どんな中古マンションでも、好きなようにリノベできるの？

いいえ、できません。 中古マンションのリノベには絶対越えられない制約があります。我孫子で購入する前に把握しておくべきポイントは次の2つ。

1. ルール上の制約：管理規約
共同住宅には管理規約があり、専有部の工事でも禁止・制限があります。

• 床材の遮音等級：L-45以上などの指定で無垢材NGのケース
• 水回り移動禁止：配管位置変更を禁じる規約
• 窓・玄関ドア：共用部分のため交換不可

2. 物理的制約：建物構造
構造により間取り変更の自由度が変わります。

• ラーメン構造：柱・梁で支持。室内壁は間仕切りが多く撤去・新設しやすい
• 壁式構造：壁で支持。中低層に多く、耐力壁は撤去不可
  → 我孫子での購入時は、価格・立地だけでなく規約＋構造の両面から希望リノベの実現可否をプロ目線でチェック必須。

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4. Q4. 物件探しとリノベ会社探し、どっちを先にやるべき？

正解：同時に進める（ワンストップ）。

失敗パターン（物件購入が先）

1. 我孫子で気に入った中古マンションを先に購入
2. 後からリノベ相談すると規約・構造問題が発覚
3. 「希望の壁撤去不可」「水回り移動不可」→ 手遅れ
4. 物件ローンとリノベ費用が別ローンになり、高金利リフォームローンに陥る危険（Q7参照）

成功パターン（同時進行）
最初から晃南土地のようなワンストップ（不動産仲介＋リノベ）へ。

1. やりたいリノベと総予算をヒアリング
2. 実現可能な物件を我孫子の市場から選定
3. 同行内見でその場判断：「この物件なら希望のリノベ可能」
   → 購入とリノベを一つのプロジェクトとして進めることが唯一の失敗回避ルート。

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5. Q5. 中古マンションを購入してから、リノベして入居するまで、どれくらい時間がかかる？

購入＝即入居にはなりません。購入手続き＋リノベ工期が必要です。家賃二重払いを避けるためにもスケジュールの事前把握が重要。

一般的タイムライン（我孫子・フルリノベの目安）
【STEP 1】物件探し＆リノベ相談（約1〜3ヶ月）

• リノベ向きの素材となる物件を探し、やりたいリノベと概算費用を把握

【STEP 2】購入申込＆住宅ローン事前審査（約1〜2週間）

• 物件価格＋リノベ費用を合算したリフォーム一体型住宅ローンで申請

【STEP 3】売買契約＆リノベ契約＆ローン本審査（約1ヶ月）

• 売買契約（購入）と工事請負契約（リノベ）を締結し同時提出

【STEP 4】決済・引き渡し（STEP3から約1ヶ月後）

• 残代金支払いと鍵の受領で所有権移転

【STEP 5】リノベ工事（約2〜3ヶ月）

• 解体→構造・配管配線→内装→設備。フルリノベで約2.5〜3ヶ月が目安

【STEP 6】完成・引き渡し→入居

結論：購入申込から入居まで最短でも約3.5〜4.5ヶ月。
我孫子で中古マンションの購入を検討する際は、この前提で引っ越し時期と家賃・ローン計画を組みましょう。

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6. Q6. 築年数が古い中古マンションを購入しても、耐震性は大丈夫？

我孫子エリアには、様々な年代に建てられた中古マンションが存在します。リノベを前提に中古マンションを購入する際、特に築年数が経過している物件（築30年、40年など）を選ぶことに、「耐震性」の不安を感じる方は少なくありません。

この不安を解消するキーワードが「新耐震基準（しんたいしんきじゅん）」です。

「新耐震基準」とは？

日本における建物の耐震基準は、1981年（昭和56年）6月1日に大きく改正されました。

• 旧耐震基準（1981年5月31日までの建築確認）
  → 「震度5強程度」の地震で倒壊しないことが基準。
• 新耐震基準（1981年6月1日以降の建築確認）
  → 「震度6強～7程度」の大地震でも倒壊・崩壊しないことが基準。

つまり、「1981年6月1日以降に建築確認が下りた中古マンション」であれば、現在の耐震基準を満たして建てられているため、耐震性については（新築マンションと比べても遜色なく）基本的に安心できると言えます。

我孫子で中古マンションを購入する際は、「築年数」そのものよりも、この「新耐震基準で建てられているか」を必ず確認してください。（※一般的に、1983年（昭和58年）以降に完成した中古マンションであれば、新耐震基準の可能性が非常に高いです）

「旧耐震」の物件を購入してリノベするのはダメ？

では、1981年以前の「旧耐震」の中古マンションは購入すべきではないのでしょうか？

確かにリスクはありますが、以下のようなメリット・対策もあります。

• メリット: 新耐震の物件に比べ、価格が大幅に安く設定されていることが多いです。
• 対策: リノベとは別に「耐震改修工事」が行われているか（管理組合の修繕履歴を確認）、あるいは購入後に「耐震診断」を受けることを検討します。

ただし、「住宅ローン控除」などの税制優遇は、原則として新耐震基準適合の中古マンションが対象となります。「旧耐震」の物件を購入する際は、価格の安さとリスク（耐震性、税制優遇）を天秤にかける、より専門的な判断が必要となります。

我孫子でリノベ初心者の方が安心して中古マンションを購入するなら、まずは「新耐震基準」の物件を選ぶことを強く推奨します。

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7. Q7.「リノベ費用」も住宅ローンに組み込めますか？

我孫子で中古マンションを購入してリノベする際、Q2で述べた「予算」と密接に関わる、非常に重要な「お金のテクニック」のご質問です。

【結論】

はい、可能です。ただし、「正しい手順」を踏まないと失敗します。

【失敗パターン】

最も多い失敗が、我孫子で中古マンションを購入する際、まず「物件価格」だけを「住宅ローン」（低金利）で借りてしまうことです。

購入後に、リノベ費用（例：800万円）を借りようと銀行に行くと、「リフォームローン」（高金利・短期間）しか使えず、月々の返済額が跳ね上がり、総支払額で何百万円も損をしてしまいます。

【成功パターン：「リフォーム一体型住宅ローン」】

この失敗を防ぐ唯一の方法が、「リフォーム一体型住宅ローン」です。

これは、

「中古マンションの購入費用」＋「リノベーション（リノベ）費用」

を「合算」した金額（例：2,500万円＋800万円＝3,300万円）の全額を、「低金利の住宅ローン」として、「長期間（最長35年）」で借り入れできる金融商品です。

【利用するための絶対条件】

この最強のローンを利用するためには、「中古マンションの売買契約」と「リノベーションの工事請負契約（または詳細な見積書）」を、”同時に”金融機関に提出する必要があります。

つまり、

「我孫子で中古マンションを購入する”前”の段階で、リノベのプランと見積もりを確定させておく」

ことが必須となります。

これが、Q4で述べた「物件探しとリノベ会社探し（ワンストップ）を同時に進めるべき」決定的な理由です。中古マンションの購入とリノベを別々に考えていると、この最強の資金計画は実行不可能なのです。

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8. Q8.「現状渡し」の中古マンション、購入後に不具合が見つかったら？

我孫子でリノベ前提の中古マンションを探していると、「現状渡し（げんじょうわたし）」という物件に多く出会います。これは「リフォームや修繕をせず、今あるそのままの状態で引き渡す」という意味で、その分、価格が割安なのがメリットです。

【ご質問】

「現状渡しで購入した中古マンションをリノベしようと壁を剥がしたら、雨漏りの跡やシロアリの被害が見つかった！この修繕費用は、売主に請求できますか？」

【回答】

「売買契約書」の「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」の条項によります。

「契約不適合責任」とは、契約書の内容と異なる不具合（＝隠れた瑕疵）が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

• 原則: たとえ「現状渡し」でも、契約書に書かれていなかった「隠れた不具合」が見つかれば、買主は売主に修理などを請求できます。
• 注意点（最重要）:
  しかし、売主が「個人」の中古マンション売買（我孫子でもこれが大半）では、「売主の契約不適合責任を免除する（＝責任を負わない）」という「免責特約」を付けることが認められています。
  （例：「売主は、本物件に関する契約不適合責任を一切負わない」「引き渡しから3ヶ月間に限り、雨漏り・シロアリのみ責任を負う」など）

【結論】

我孫子で「現状渡し」の中古マンションを購入し、リノベする際は、「契約不適合責任が免責になっていないか？」を契約書で死活問題として確認する必要があります。

もし「完全免責」の物件を購入するなら、リノベの解体後に何が出てきても「自己責任」となる覚悟が必要です。

だからこそ、購入前に「ホームインスペクション（住宅診断）」を入れたり、リノベのプロ（晃南土地など）に同行を依頼し、リスクを徹底的に洗い出してもらうことが重要なのです。

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9. Q9. リノベができない「共用部分」とは、どこですか？

Q3（リノベの制約）とも関連しますが、「中古マンションにはリノベできない場所がある」という点は、非常に重要なので改めて掘り下げます。

中古マンションは、「専有部分（せんゆうぶぶん）」と「共用部分（きょうようぶぶん）」に分かれています。リノベが自由にできるのは、原則として「専有部分」だけです。

【専有部分】（＝原則リノベOK）

・コンクリートの壁・床・天井（スラブ）の「内側」

・壁紙（クロス）、床材（フローリング）

・間仕切り壁（構造に関わらないもの）

・キッチン、浴室、トイレなどの住宅設備

【共用部分】（＝リノベNG！）

問題は「共用部分」です。これらはマンション住民全員の資産であり、勝手にリノベすることはできません。

• 建物の構造躯体（くたい）:
  柱、梁、耐力壁（壁式構造の場合）、床スラブ（コンクリート）など。これらを壊したり、穴を開けたりするリノベは絶対に不可能です。
• 玄関ドア:
  外観の統一性、防火・防犯性能に関わるため、共用部分です。リノベで許されるのは「内側の塗装」や「鍵の交換」までが一般的です。
• 窓（サッシ・窓ガラス）:
  これも外観と建物性能に関わるため、共用部分です。「結露がひどいからペアガラスにしたい」と思っても、勝手な交換はできません。（※対策として「内窓」をリノベで設置するのはOKな場合が多いです）
• バルコニー（ベランダ）:
  火災時の「避難経路」でもあるため、共用部分です。「サンルーム」や「固定式のウッドデッキ」を設置するリノベは禁止されています。
• パイプスペース（PS）内の「縦管」:
  マンション全体を縦に貫く「排水管の本管」は共用部分です。リノベで触れるのは、そこから自分の部屋に分岐している「枝管」のみです。

我孫子で中古マンションを購入する際は、「古いサッシ」や「気に入らない玄関ドア」も「現状渡し」で引き継ぐ覚悟が必要なのです。

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10. Q10. 我孫子で中古マンション購入＋リノベ、パートナー（会社）選びのコツは？

我孫子で中古マンションの購入とリノベを成功させる鍵は、「どの会社をパートナーに選ぶか」で9割決まると言っても過言ではありません。

Q4で「物件探しとリノベ相談は同時に」と解説した通り、選ぶべきは「ワンストップ」で対応できる会社です。

しかし、単に「ワンストップ」を謳っているだけでは不十分です。我孫子で本当に信頼できるパートナーを選ぶための「3つの基準」をご紹介します。

1. 「不動産（宅建業免許）」と「建築（建設業許可）」の両方に精通しているか

「不動産仲介」と「リノベ工事」は、全く異なる専門知識が必要です。

「不動産には強いが、リノベは下請けに丸投げ」

「デザインは得意だが、我孫子の不動産相場や契約リスクの知識が浅い」

これでは、ワンストップの意味がありません。

晃南土地のように、両方の専門知識と免許・許可を持ち、社内で緊密に連携できる体制（Q3の規約・構造チェック、Q7の一体型ローン提案などがスムーズにできる）が整っている会社を選んでください。

2. 「我孫子エリア」での実績が豊富か

都心で有名なリノベ会社が、我孫子の中古マンション事情に精通しているとは限りません。

• 我孫子エリアの中古マンション相場、地域の特性（治安、学区、ハザードマップ）を熟知しているか。
• 我孫子市内の、どの中古マンションが「規約が厳しい」か、「構造的にリノベ向き」か、といった「生きた情報」を持っているか。
• 我孫子で実際に手がけたリノベの施工事例は豊富か。
  「地元力」こそが、的確な「中古マンション 購入」の提案に繋がります。

3. デザインの「好み」が合うか

リノベは、その会社の「デザインテイスト」が、あなたの「好み」と合致しているかも非常に重要です。

施工事例（ホームページやSNS）を見て、「シンプルモダン系が得意」「無垢材を使ったナチュラル系が得意」など、その会社の作風を確認し、「この会社になら、理想の空間を任せられそう！」と直感的に思えるかも、大切な判断基準です。

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11. 我孫子での中古マンション購入とリノベ、疑問や不安は晃南土地にご相談ください

「リノベとリフォームの違い」から、「総予算の考え方」、「ローンの組み方」、「我孫子での物件選びの注意点」まで、中古マンションの購入とリノベに関する代表的なQ&Aにお答えしてきました。

中古マンションの購入とリノベは、新築を購入するのとは全く異なる、多くの専門知識とノウハウが必要なプロジェクトです。

「規約」や「構造」を読み解き、「一体型ローン」を活用し、「契約不適合責任」のリスクを回避する…。

これらをすべて、我孫子で中古マンションの購入が初めての方が、一人で完璧に進めるのは非常に困難です。

だからこそ、「不動産（購入）」と「建築（リノベ）」の両方を熟知した、信頼できるパートナー選びが何よりも重要になります。

私たち晃南土地は、創業以来、ここ我孫子市に根ざし、不動産取引のプロフェッショナルとして、地域の皆様の住まい探しをサポートしてまいりました。

我孫子エリアの中古マンションの特性を熟知している「不動産力」が私たちの強みです。

同時に、私たちは単なる不動産会社ではありません。

「中古マンションを購入して、理想の空間にリノベしたい」というお客様の夢を叶えるため、「物件探し」から「リノベーションの設計・施工」、そして「複雑な資金計画」まで、すべてをワンストップでサポートいたします。

この記事で取り上げたような、

「この中古マンションで、やりたいリノベはできる？」

「総予算〇〇万円で、我孫子で購入とリノベは可能？」

「一体型ローンの相談に乗ってほしい」

といった、あらゆる疑問や不安に、晃南土地の専門スタッフがチームでお応えします。

晃南土地は、中央学院大学指定不動産店としても、我孫子の皆様の暮らしを幅広く支えています。

我孫子での中古マンション 購入とリノベ、まずは最初の一歩として、お気軽に私たちにご相談ください。

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